作者丨顾见
监制丨阑夕
2020房企半年报接连出炉。人们不禁要问：这些大家伙到底活得怎么样？
其实还不错。
虽然A股市场暂时没有对此作出太大反应，但数据里的蛛丝马迹已经预示着拐点与新窗口的出现。这一点上，碧桂园的半年报可以作为很好的洞察样本。透过这家均衡布局一到六线城市的头部房企能看到，地产行业可以通过超前的战略视野和精细化运营在逆境中谋求突破。与此同时，数字化与科技元素在生活中不断提升的占比，为行业创造出更具想象力的跳板。
半年报中的稳与狠叠加了疫情负面影响的半年报于地产行业而言，是一次检验成色与质地的大考。按常理推演，没有金九银十的神助攻，又遭遇疫情产生的购房需求延迟，头部房企销售下滑本是意料之中的事情。尤其是业务覆盖范围最广的碧桂园，危情之下难免腹背受敌。但事实截然相反，碧桂园的头把交椅坐的比任何时候都稳。在切入数据解读前，不妨先对地产行业的基本盘做一个可视化的比喻：如果说销售规模是房企的城墙高度，那么销售回款率和资产负债率就是城墙的地基。而在横向竞争中，现金流、土地储备和借贷成本则是攻城略地的粮仓。可见，上层建筑的牢固与否，取决于地基建设，房企的持续作战能力又需要可靠的后勤工作支撑。碧桂园半年报中对上述各个环节的展示，已经不能单用一个“稳”字来形容，更像是狠狠向行业秀出了肌肉。
先看销售，碧桂园半年报显示，集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币2669.5亿元。据克而瑞数据显示,碧桂园上半年全口径销售额达到3723.1亿元，领跑行业的同时与TOP3之外拉开明显差距。且另一项数据显示，今年上半年碧桂园已售未结收入达7808亿元。这相当于公司在未来三年内强有力的业绩兜底。更别提，这是在近半数房企业绩完成度低于40%的大环境下实现的成绩。在克而瑞最新的1到8月销售榜中，碧桂园的全口径销售更是达到5293.1亿元，是行业唯一进入“五千亿俱乐部”的玩家。要想进一步揭示销售额是“虚胖”还是“精壮”，还要参考销售回款率。2020年上半年，碧桂园的权益销售回款率是94%，这是公司连续五年回款率超过90%。要知道对于很多房企来说，回款率保持在80%以上已经值得拿来大书特书。可见碧桂园的销售额增长非常健康，这会让自身的领先优势具有持续性，并且保持一定的战略弹性，有足够的施策空间运用好下半年的爆发窗口。再看碧桂园的“粮仓”：截至报告期，碧桂园可动用现金余额为2055.2亿元，占总资产比例为10.5%，另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用。土地储备方面，碧桂园新增土储货值1857.8亿，累计总量权益可售货值2.34万亿。至于融资成本，碧桂园也在持续优化，目前加权平均借贷成本为5.85%。表面上看，一系列亮眼数据成就了碧桂园在《财富》世界500强排名中的多次跃升。但更深层次的价值在于，碧桂园模式证明了，地产行业可以通过合理运筹，实现高质量扩张与高周转速度的兼容性，而非左右博弈顾此失彼。事实上，虽然碧桂园在各项行业数据口径中优势明显，但这些维度不足以反映出碧桂园模式的内涵价值：相比于传统房企，碧桂园的辐射场景更广，介入产业链的方式更加纵深。这种全产业链覆盖和孵化能力意味着，碧桂园手中的“核武”级存量资源和低融资成本，在未来有着大量用武之地。外界所看到的各项“第一”与“之最”，并不是永远停留在纸面上的军备竞赛，而会在恰当的时候转化为更立体的产业优势。自己的节奏房地产行业的周期性是一把双刃剑。如果没有自己的节奏，很容易随波逐流最终陷入困境。在上行阶段加足杠杆“放飞自我”，到了下行阶段却开始“勒紧裤腰带”。一旦遇到政策收紧，最先感觉到压迫感的往往是头部企业；销售渠道受阻时，因业绩压力加大广告投放力度的亦是头部企业。这种负面的行业惯性往往使企业处于被动局面，比如：不少企业为了对冲疫情影响选择提升销售费用；不久前监管方面的“三条红线”融资新规一经颁布，就有大型房企立刻亮起红灯，不得不调整负债率从而改变既定目标。相比之下，碧桂园却完全没有受到“紧箍咒”的影响。今年上半年，碧桂园销售管理及行政费用下降27.9%，其中营销费率下降近30%。至于行业谈虎色变的“三道红线”，碧桂园现在的负债水平仅触碰一条，稍加调整即可进入“绿灯区”。碧桂园之所以能从容应对外部不确定性，是因为始终奔跑在自己的节奏当中。面对上半年传统渠道销售之困，碧桂园没有盲目增加销售预算，而是依托于全渠道和线上转型取得的成绩发起一场数字化大阅兵。众所周知，围绕“哪里有机会去哪里”的战略思想，碧桂园在一至六线城市都有落子。其中，三四线城市布局已经在集团收入结构中有所表现。一组数据显示，碧桂园集团业务已经遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、288个地级市、1,334个县╱镇区，项目总数高达2662个。随着这一战略的稳步推进，碧桂园已经成为浓缩版的行业晴雨表。
虽然全面布局在执行难度上偏高，但这赋予了碧桂园建立数字化自营平台的契机。碧桂园各地区的销售情况，可以直观反映出整个行业的脉动，为自身积累了数字化转型的宝贵数据资源。2019年6月，碧桂园上线“凤凰云”全国直营购房平台，并陆续开通了微信、百度小程序端口推动渠道转型。突如其来的公共卫生风险，加速了碧桂园“线上售楼处”对线下楼盘的覆盖。一年的运营时间，早已让凤凰云平台各个模块功能趋于成熟。疫情期间，碧桂园超过1700个楼盘开通了线上售楼部，最高月活量超过300万用户，线上认购实现的业绩占比接近一半。自上线以来，平台积极引入了VR看房、直播卖房等创新营销方式，收获4.2亿人次以上的访问量，累计销售额近2500亿元。对外，碧桂园成功投中贝壳找房，为双方未来的渠道协同埋下伏笔。线上渠道渐入佳境，不仅是对抗风险的利器，也为碧桂园进一步降低销售成本提供了足够的空间。相较于渠道创新，碧桂园对“降负债”的执念几乎贯穿了整个生命周期。早在融资环境相对宽松时，碧桂园就开始主动出击降低负债。上半年碧桂园净借贷比率为58%，连续13年低于70%。这种自设缓冲带的自律性，让碧桂园避免了监管急刹车时产生的激烈碰撞。多年来销冠的地位，正是拜这些未雨绸缪所赐。起跳前的深蹲对于进入成熟期的企业来说，资源的线性堆砌固然重要，但面对机遇时纵身一跃的勇气更为可贵。近年来，尚有余力的房企都在积极进行多元化发展，寻找第二增长点。在这其中，碧桂园选择的“机器人”路径最具科技感，也最具挑战。
按照设想，机器人可以投放到产业链多个环节当中，如危险作业、物业管理、餐饮、智慧农业等。粗略估算，每个环节当中都有数十个以上的应用场景，对应的市场规模非常可观。在碧桂园总裁莫斌看来，各行各业最终都要以科技力量提升生产力。
基于这些考量，碧桂园的机器人布局无比坚决，起步就剑指建筑机器人、餐饮机器人、社区零售、农业四大板块。其中子公司博智林主攻建筑机器人，招募了超3600名研发人才，累计递交专利申请2314项。目前已经拥有50款建筑机器人，半数以上进入到工地投放环节。另一家子公司千玺机器人集团聚焦餐饮机器人，已申请各类专利611项，完成61种样机研制，并陆续开出6家机器人餐厅。从财报来看，碧桂园还在追加机器人领域的投入，上半年就产生了10.3亿元研发费用，远超去年同期。虽然机器人概念听起来过于科幻，但这些投入已经对集团产生了一定的收入贡献，从碧桂园的持续加码能看出对新业务信心十足。坦率说，虽然房企都在积极谋求多元化发展，但真正行之有效的转型抓手非常有限。走出圈子从零到一开展新业务，意味着巨大的不确定性。继续围绕产业链扩张，又无法回避地产行业作为资金密集型行业所需要面对的种种问题。另一方面，无论是向产业上游还是用户端发力，房企最终都要面对两大问题：效率提升与服务标准化。企业涉猎范围和规模越是庞大，这两个问题产生的牵制越是明显。尤其是，用户对商品与服务有着越来越高的预期，基层员工稍有处理不慎就会对集团口碑产生影响。面对这些实际问题，即使是最前沿的管理方法也不能彻底解决。这就好像陷入了“美国总统的无奈”，即：基于海量数据汇总后，美国总统的大多数决策只能在投降、启用核武器和维持现状之间做出选择。既然现有模式走不通，那么借道机器人投资改善效率与标准化问题又何尝不可？尤其是对碧桂园这样的行业引领者来说，与其走回举债发展的老路，不如在科技与产业间做前人未做之事。既然大方向不会错，那么所谓的前期投入无非是像亚马逊那样的超前投资，最终会在落地场景中取得超额收益。这也是所有传统行业破局的必经之路：注入更加大胆的创新基因，实现起跳前的深蹲。彼时，碧桂园将彻底摆脱“赛道”对股价和企业定位的限制，迎来一次价值重估。
