【2020IF·商业地产年会】复苏者联盟:商业地产的冲关时刻

【2020IF·商业地产年会】复苏者联盟:商业地产的冲关时刻
2020年10月20日 17:40 经济观察报

对于商业地产来说,疫情是黑天鹅?还是催化剂?在线下与线上共融时代,服务价值发生了哪些剧变?如何做出中长远规划?成为在经济观察报主办的“2020IF商业地产年会”上,与会嘉宾热议的话题。

论坛嘉宾分别是:

中央美术学院博士、设计师,察哈尔学会喜马拉雅研究中心副主任 薛江 先生

汉博商业执行副总裁 李亚明 先生

艾克商务中心首席执行官 陈嘉彦 先生

仲量联行华东区董事总经理 吴允燊 先生

薛江:5G的时代  告别朦胧的幻想

从2019年开始进入了5G的时代,这个5G进入以后,大家还处于一个朦胧的状态,5G到底是什么东西?还是在幻想,在很浪漫的想这个东西将来能带给我们什么东西?

2020年是5G的元年,无论是信息技术和基础的设施,2020年都是在不断的推进,2020年将使5G形成重要代际的元年。

有一个知名的学者是麦克鲁翰(音),他说新技术对社会的变迁从来不是一个没有目的的变革,一个新的代际的发展一定有创新,里面有生产的方式,生活的方式和思考方式都会发生变化。

到了5G时代,5G是万物互联的时代,这个时代是人与物相连,物与物相连,人与人相连,整个世界是一个四维立体的空间,而不是像原来的4个代际是扁平化的,5G出现对我们有一个巨大的改变。

我们的设计已经在发生变化了,包括我们中央美术学院对设计已经进行重新的定义,原来的设计我们叫固态式的设计就是针对工业设计,产品设计,今天我们的设计叫系统设计,是社会上下语境的衔接者,所以今天的万物,万事离不开设计,设计是里面的核心的东西。

1)我们发现移动通信技术的迭代与互联网技术的结合,不断的对产业,社会人本身造成了改变。

2)从1G-4G通信技术发展历程,5G不只是为我们带来很多更方便、更强大的应用,而是同时必然会系统性地重塑我们的经济结构和日常生活,更会带来前所未有的新事物。

3)只有时刻的把握新技术,新媒介对社会生活系统性的变革,才有可能变被动为主动,摆脱技术应用带来的恐慌和焦虑,让原本作为人类延伸的技术媒介为解放人的潜力服务而不是朝着人类截肢的方向发展。

总而言之,系统性的对待新科技,可以使我们免于盲目的处在科技漩涡当中失去方向,商业地产也是这样,如何在每一个环节,理性地看待新科技带来的挑战,商业地产的人本为核、服务王道的原则,才能焕发出新的生命力。

李亚明:商业地产的春天,或许不会太远

今年比我们商业惨的还有很多,民宿,酒店,旅游,大家也都知道电影院在购物中心里面也是上个月才刚刚陆续开始,包括线下的儿童教育培训等等。

商业这一块的品牌端,不管是传统的零售餐饮,娱乐,生活服务配套,包括儿童,这些品牌商来说,这一轮会有一部分的短期的收缩,也就是原来可能往3-4线开店的计划撤回,即使现在北上广深还有一些省会城市有一些,比如说开了10个或者是100个店也是优中选优,不好的坪效排后面的也是要及时止损和关掉。

我们是运营管理商,在疫情发生之后,我们需要面对就是怎么样稳定市场?稳定大家的预期,稳经营,基本上就是这几个稳,要解决安全的问题。

实际上这一次的变化给我们所有的行业都带来了冲击,一个是健康安全的保护意识,第二个对所有的硬件,包括一些软件带来了一些安全消杀防疫的工作,原来在财务投资体系里面没有这个费用,可能如果说这一次突然有了这种防疫消杀产品的购买,原来就没有这部分的预算,以后这部分的预算作为长期的被保留了。

外资港资他们管理的商场,还是一如既往的管的非常不错的,但是我们国内的一些开发商或者是一些商管,可能现在就有一些管理级别的放松,或者是一些消杀防护不及时、不到位,这个要向国际大公司和外资多学习。

我们老谈硬件,但是做运营的服务,和国外先进的包括日本的服务,还有不小的差距。如果有一天中国的服务作为国际的标准,能够向国外输出的时候,那可能是商业地产的一个春天。

后疫情时代的大数据:黄沙吹尽始见金

疫情之后第三方的终端运用、远程服务,所有的商场,所有的运营,比如说自己管理的商场全部都是开了抖音,包括一些微信小程序品牌商有系统,来去弥补一部分线下消费的流失,实际上跟正常的线下的消费比起来,能达到线下的一些25%-30%,也做了一些很好的补充,否则就是0。

互联网科技是其中一个走向,汉博商业这么多年我们是运管方,甲方拿地的时候,从可研设计规划工程机电,后期的物业管理和评估资产板块我们是打通的,科技是无处不在的。

在过去的二十年中,其实在这么多年没有互联网运用的时候,所谓的大数据以及人物画像,精准营销这个词之前,实际上这些事情我们天天也在做,只不过速度,效率,涉猎的领域不像互联网那么快捷和便捷。

而现在,几乎成了日课。我们天天是通过跟科技公司开发的一些大数据软件,因为我们本身做商管都知道,后边基本上有4大块,一个是ERP,一个是CRM,一个是会员系统,一个是大数据分析,基本上是这4大块。

数据和我们平常原来采用的无非是要解决3个问题,跟购物中心和商业要解决3个问题,作为商业的一个管理的核心指标。

1)场。

2)人。

3)货。

第一,商业生态模型搭建。一个10万平米购物中心,有几百个品牌在里面,有零售,餐饮,鞋包,服饰等等,需要关注营收贡献率以及带动流量的表现。在一定时间内,好的保留,末尾就需要淘汰。很多女孩子逛街都有一个时尚度需求,商场内老是固定品牌,就不吸引人了。

第二,商品属性的分析。实际上,是一个商品组合的问题。我们可以通过科技手段的应用在商场内分析所有消费者的行为路线。比如,消费者出了优衣库的门去了下一个店是哪个店?从那个门去了哪个门?停留的时间是多长?买了什么东西?线上和线下消费数据是怎样分配。运营团队需要把这些数据的分析提供给招商部门,让他们更精准地去迎合消费者做品牌的组合和替换。

第三,消费人群的流变。很多被动做社区型商业的项目,需要面临的一个问题就是,社区人口随着时间岁数越大,其需求也会变化。搬进时小区的人都是30多岁的中产,10年以后是40多岁了,人群发生改变,实际上需求也会发生改变。通过数据的手段,我们可以给人群做最新的行为、消费偏好等消费画像,根据不同的特点和发展演变,及时地指导商场、店家变换相应不同的品牌与产品。这也是数字化转型需要关注的一个方面。

在后疫情时代,无疑更为精准的定位与服务,是商业机构努力的方向。

陈嘉彦:在大数据与人之间不可偏颇

在疫情一开始的前两个月,我们着重于导流新的客户,但是过了2个月之后,突然间就已经了解到,其实我们最主要要做的方面,就是要把我们的产品组合,和我们的内部和产品发展的部门搞好,自身有序,才能保障服务有序。

怎么对应这个市场呢?内部也是要有灵活性,我们要推动员工,在不同的城市和不同的市场,要更加了解他们当地的需求或者是市场变化的状况。

在每个城市看到的情况完全不一样,北京,上海,新加坡,马来西亚他们的情况每个周、每个月都有变化,所以从服务的角度来说,要第一时间知道属地客户面临的情形,有什么不同。

所以大数据方面就是起了最大的作用,APP成为一个重要的平台。办公空间可以通过APP获得客户的数据,可以看到他们自己的公司的不同的变化,多少人在家?多少人在公司?会议需求的密度?[1] 

大数据是一个关键的工具,但是我们还不能忽视了人的作用,在互动中人的因素更为关键。

疫情推动的科技发展,超过了前这10年。科技最终的用处是要解决一个问题,APP其实功用不只是为了产生一些服务的快捷,其实更重要的就是可以让我们从一个服务的角度接触的人更加多,接触的了解也更加多,怎么把我们的客户的了解产生的更深?怎么强化我们跟客户的关系,这方面肯定是我们现在要推动的。

吴允燊:风物长宜放眼量

供需不平衡,是当下商业地产市场面临的一个非常大的困扰。现在产业的状况是1栋300米高的办公楼,处于最上面的楼层租赁需求较低,黄浦江周围最大的空置率就是那些顶上的楼层。这是我们了解到的市场状况,且与未来趋势相关。

这次疫情多长时间会离开我们?行业同仁都开始有比较深刻的判断,我们认为疫情在短期内迅速消失的可能性不大。那么面对这个问题我们应该怎么解决?我们上下游的合作伙伴又该做出什么样的变革来应对这一挑战?

最近有一个非常有意思的业主来找我们,他是第一个向我们提出这个问题的业主方,我也非常欣喜他能向我们提出这个问题——他说仲量联行在过去两年做了很多房地产科技方面的举措,或者说是投入,他问我们可不可以分享一下房地产科技怎么帮助我们的客户重塑后疫情时代的办公模式?这个问题是由业主主动提出来,而不是企业租户,这说明业主们已经知道单纯地提供更多的免租期是不可行的,租户的服务才是未来在我们这么大的供应量以及办公楼企业变革的背景下,非常重要的一个角色。

仲量联行是一家世界500强企业,位列前200名,我的上一代,上一代的上一代也曾经历过非常多的危机,但不得不说,这一次是我二十几年工龄中遇到过最大的危机,那我们应该去怎样应对这样的变化?

因为我们自己管物业,管设施设备,办公室也是我们自己管理的,所以我们具备足够的条件,可以迅速恢复到办公正常的状态。

每一次当我们经历一个非常大的危机的时候,两件事情非常重要,一个是销售对于上下游资源的敏锐判断,与意向企业的谈判,这个是非常重要的事情;第二个是让办公楼的客户,随时能找到我们的服务人员,换句话说就是我们要提供贴身的服务,因为客户与我们一样,同样面对着危机,他们需要非常多的帮助和有效的解决方案。对于一些客户而言,没有办法等到2021年得到解决方案,他们需要在1-2个月内做出快速且正确的应对。

第三季度的时候,我们开始要想更长远的变化,所以我们提出了一个重新考量,重新投资,重新设计,重新专注等等的重新思考,包括了非常多自己业务方面的重新组合,服务的一些创新,当然这个过程还要持续一段时间。我们许多客户也开始思考,在新常态下服务和架构会有什么改变?重新组合,是我们与客户在共同尝试做得一件事情。

后疫情时代最重要环节:科技跟传统行业的融合

后疫情时代的企业战略是什么?我们也在不断问自己这个问题,我们要解决什么问题,来应对疫情带来的新常态变化?庆幸的是,我们仲量联行相对算走在行业的前端,两年前我们就已经非常努力地在从事房地产科技领域的发展。

科技与传统行业的融合在后疫情时代,必定是最重要的一个环节。

疫情中,一个事实摆在所有人面前,整个商业地产非常的落后,在房地产科技上面,或者是在科技的融合上面是非常落后。非常传统的餐饮或者是零售业都超越了商业房地产的领域在科技的运用方面,可以看到很多的餐厅,包括他们供应链的管理,他们客户的消费管理等都已经数据化了,但是你看一下房地产这个行业里面,数据化以及科技化的进程还是非常缓慢,未来后疫情的创新突破,房地产科技是我们重中之重。

随着新冠疫情得到有效控制,上海房地产市场需求面逐步改善。仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示:“随着国内商业活动基本恢复常态,企业对于租赁决策的信心有所加强,这使得我们看到三季度上海多行业商业地产租赁需求显著回升。”

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