投资先落地，中高端酒店过了炒概念的时候_

有人说，今年的酒店投资市场，用“冷热不均”来形容再恰当不过。“冷”的是整体市场表现欠佳，各类酒店投资都趋于平缓，“热”的则是中高端酒店赛道一路狂奔，政策和需求双轮驱动直接把投资市场拉到一个新的level。但热钱的大量涌入也意味着中高端酒店市场将迎来更加复杂的竞争和投资环境，投资人面对眼花缭乱的投资市场只能更加谨慎。

不过，也有投资人发现了中高端酒店投资的秘诀。近日，维也纳国际酒店品牌开放日开启，维也纳国际酒店（天津鼓楼店）作为华北首家维也纳国际经典版的旗舰店，其用实际落地的成果展现了中高端酒店品牌应有的价值样本。“其实我判断中高端酒店品牌是否值得投资蛮简单的。”有投资人坦言，“能落地的，就是好的。”

1、中高端酒店激战正酣，落地先为王

在探讨什么叫“能落地的”之前，要先了解中国中高端酒店市场的发展现状——经历了需求的持续扩大和投资市场的持续扩容后，中高端酒店市场在火热的同时也显现出“混乱”的一面：

一是，品牌发展提速，市场供给趋于饱和。迈点研究院相关数据显示，从2019年到2024年上半年，国内新开业中高端酒店品牌客房数整体波动上涨，2024年上半年新开业中高端酒店客房数超过65000间，占比超过去年50%。与此同时，中高端酒店品牌发展提速，一方面国际酒店集团如雅高、希尔顿、万豪等都把中高端作为市场拓展的发力重点，本土酒店集团如锦江、首旅等则持续夯实中高端酒店的品牌布局。另一方面，区域酒管、地产企业也相继推出中高端酒店品牌意图抢占市场份额。

二是，产品同质化程度加剧，服务差异化也并不凸显。大多数中高端酒店品牌的创立都是建立在经济型酒店升级和对高端酒店精简吸收的基础上，并没有形成明确的品牌标准，因此目前市场上的中高端酒店品牌尽管定位有所不同，但产品和服务本质上没太大差别，不少新品牌甚至会沿用经典品牌的概念、产品模型以及服务理念。

三是，投资回报越来越卷，市场表现却不如预期。“一说想投中高端酒店，先收到10份投资加盟手册。”有投资人告诉迈点，“看数据都很漂亮，一找案例都在筹建中。”诚然，在理性投资时代，为了提升投资价值，不少中高端酒店品牌在投资回报的数据测算上大花心思，但酒店投资并非银行定存定期的固定收益，物业情况的复杂与否和品牌运营能力的强弱都会对酒店成本投入和投资回报带来直接的影响，数据再优秀也抵不过落地的实际业绩。

可以说，中高端酒店的市场竞争尽管已进入白热化，但酒店投资的路径却在品牌的轮换和更替中更加清晰：满天飞的概念都是虚的，能落地者先为王。其中，以维也纳国际酒店经典版为代表的中高端酒店品牌，正在用多项目落地的切实案例走出了一条有价值的中高端酒店投资新路径。

2、华北首家经典版旗舰店，品牌与在地化的双向奔赴

回到具体的项目案例来看，维也纳国际酒店（天津鼓楼店）的落地显然也相当漂亮。据了解，该酒店今年8月20日开业，开业就连续3天满房，9月1日至10月15日期间持续满房，国庆假期的前五日平均RevPAR达到623元，OCC达到103.5%，ADR达602元。“这个项目我是很满意的。”维也纳国际酒店（天津鼓楼店）投资人赵总在接受迈点采访时坦言，“但我并不意外，在选择品牌的时候我就有预期了。”迈点总结发现，作为华北首家经典版旗舰店，维也纳国际酒店（天津鼓楼店）确实打造了一个成功的落地样本。

首先，自带优势的酒店选址。该项目位于天津鼓楼核心商圈，由原天津内贸中心、天津大酒店沿革而来，毗邻鼓楼、古文化街、食品街等旅游景点，周边有大悦城、天佑城、德云社等大型商业娱乐场所，同时紧邻“南开大学”“天津大学”等名校，地理位置优越。加上酒店物业外立面展示较好，层高较高客房位于22-30层，所有房间均拥有落地大窗，可以180度欣赏天津城景。“简直是个天生的中高端酒店选址。”赵总强调。

其次，强品牌叠加强运营的双重优势。“除了位置，就是品牌。”在该项目的投资上，品牌知名度成为赵总考虑的重要因素，而维也纳国际酒店优势相当明显。一方面，维也纳国际酒店沿袭维也纳品牌30年的品牌积淀，早已成为中高端酒店赛道中的经典品牌，积累了良好的影响力和市场口碑；另一方面，超过1100家门店的落地经验形成了维也纳国际酒店“强运营”的品牌基因，叠加锦江酒店（中国区）的集团优势，在运营管理和资源整合上可以给酒店强大的支持，降低投资风险。

再次，交相辉映的城市美学。作为国家历史文化名城，天津素有“万国建筑博览会”“东方小巴黎”的美誉，海河两岸的欧式建筑构成了津城的美学基调，而定位为“重塑欧洲古典生活品位”的维也纳国际酒店经典版产品和天津的城市美学产生了美妙的“化学反应”：欧洲古典美学与现代元素的融合呈现在酒店空间里的同时，也成为展现城市历史风情的独特窗口。“我看到维也纳国际酒店的产品就觉得很契合。”作为土生土长的天津人，赵总对经典的欧式风格十分亲切。

最后，烂尾物业新生的回报法则。据了解，维也纳国际酒店（天津鼓楼店）原物业是个闲置20年的老旧烂尾项目，改造起来并不容易，维也纳国际酒店丰富的项目经验解决了这一问题，“低成本与高品质”的投资理念在实际落地的时候使得项目改造的推进十分顺利。

做个简单的算术题，维也纳国际酒店经典版的标准单房造价是7.45万元，但天津鼓楼店含拆除费用单房造价只达到了7.6万元，而从综合造价来看，尽管天津鼓楼店比维也纳国际酒店经典版标准综合造价还贵了近5000块，达到了13万元，但天津鼓楼店的大堂套内面积是标准大堂套内面积的近2倍，加上天津鼓楼店的客房布局是走廊单侧客房，所以公区均摊成本也是常规项目的2倍。“我本身是做装修的。”赵总在接受迈点采访时举例称，“维也纳国际酒店经典版在成本控制策略中使用的新型材料和装修理念我也是很熟悉的，最后无论是成本投入还是改造成果我都觉得已经达到极限了，也正是因为如此，我才确认他们是能够在低成本的同时打造高品质的酒店。”

3、群雄逐鹿时代结束，硬实力角逐第一梯队

产业发展规律告诉我们，中高端酒店市场在经过几轮洗牌后正在形成鲜明的梯队模型，第一梯队将汇聚国际中高端以及本土中高端酒店品牌中的“超级选手”，维也纳国际酒店便是其中之一。此时品牌硬实力才是决定站位的关键，这里的硬实力无外乎两点：一是产品；二是投资回报。那么问题是，进入第一梯队的中高端酒店品牌们实力都不差，优势怎么凸显？对此，维也纳国际酒店经典版早已有一套自己的领跑逻辑：

一是纵向深耕。即在产品上继续深化“重塑欧洲古典生活品位”的定位，跑出自己风格后做细节上的调整，同时在投资回报上不断优化成本模型，以高品质和低成本兼得的逻辑推动每一家门店的高水准落地。

怎么理解？一方面，作为立足于年轻化市场和国际视野新消费的酒店品牌，维也纳国际酒店经典版将西方古典艺术美学融入酒店空间。同时用中国文化的视角和哲学思维重新演绎欧洲古典美学的具象呈现，从视觉、听觉、味觉、嗅觉、触觉多个维度全方位构建欧洲古典生活方式，为消费者提供典雅、体面、舒适、艺术的旅宿服务。

另一方面，深入探索投资密码助力酒店精准降本。维也纳国际酒店经典版构建了九大成本密码，在降低投资人投入成本的同时保持消费者高品质的住宿体验。与此同时，仅针对客房空间就提出了精细化的降本提效方案，比如经典版客房的全屋家具专门设计成活动式家具，开关插座和壁灯采用墙布和墙面上安装的设计，进一步缩短了安装工期。

比如客房木门就采用多层实木基材，天然45丝木皮真空高压处理，品牌环保漆7道烤漆工艺，防火防潮，长久不掉色不变色，拥有更长的使用周期，减少运营成本。整体客房采用模块化设计和模组化装修，标准工艺叠加零件施工易拆装更换，不仅可以实现快速装配施工，也降低了后期破损的维护成本。

二是横向破圈。可以看到，基于在产品和投资模型上深耕，维也纳国际酒店经典版开启了一套新的市场认知标准，这种认知标准给维也纳国际酒店经典版打上了“难复制”的标签，其带来的好处显而易见——消费者一看到品牌就能联想到高品质的入住体验；投资人一看到品牌就联想到高水准的投资回报，品牌认知度和影响力自然持续扩大。