前言
在物业行业日新月异的今天，科技化建设已成为推动行业转型升级的重要力量。随着云计算、物联网、人工智能等前沿技术的飞速发展，物业企业正面临着前所未有的机遇与挑战。如何把握科技脉搏，将科技力量融入物业管理，提升服务效率与质量，成为物业行业亟待解决的关键问题。
本文将围绕物业科技化建设“是什么？”、“为什么？”、“谁参与？”、“怎么做？”四个核心议题，深入剖析物业科技化建设的内涵、动因、参与主体及实践路径。
物业科技化建设是什么？
➤ 业务视角：物企科技化建设聚焦三个层次，构建未来物业管理“基础设施”
随着云计算、物联网、AI等技术兴起并走向成熟，采用科技化手段赋能传统产业渐成趋势，物管行业成为“产业互联网”落脚的传统行业之一。物业企业科技化建设是整套的运营模式转变，不只是单纯的软件和科技工具使用，企业需要调整认知和业务模式，理性认识科技化建设对企业效率和竞争力的提升空间。
目前，行业科技化（智能化）建设仍是头部物企的战略焦点之一，在其引领下，物业企业科技化建设分为三个层面，追求实现“三台”协同：科技化中后台（财务、人力系统等）、科技运营前台（设施设备运维、员工调度管理等）、智能客服平台（业主APP、智慧社区硬件等）。在行业实践过程中，三个层面虽然存在相互交叉的内容，但整体呈现层层递进的关系。
➤ 场景视角：助力C端便捷生活，赋能B端高效运营，支持G端智慧城市
传统物企主要针对C端住宅社区场景开展科技化应用，具备相关资源禀赋的企业亦面向B端和G端客服场景进行了科技化建设。例如，碧桂园服务研发的“天石物联”通行管理系统能够对所服务的住宅社区实现全覆盖，实现人行、车行、门岗一体化管理；万物梁行围绕智慧商办研发多款产品，以科技化工具赋能设施设备管理、能源管理、企业服务等；深业物业积极布局智慧园区建设，针对园区招商、运营管理、企业服务、社群互动等打造一系列智慧产品，满足园区内多种主体的需求；兴海物联为张家口奥运村提供智慧场馆工程服务等。
C端：智能化生活，便捷与安全并重
智能家居解决方案：提升居住舒适度。
移动应用平台：简化日常生活管理。
智能安防系统：增强社区安全性。
生活便利服务：提供全方位便捷服务。
B端：高效办公，优化运营成本
智慧办公环境：提高工作效率。
设施维护与能耗管理：降低运营成本。
定制化服务：满足特定业务需求。
数据分析驱动决策：基于数据的服务优化。
G端：智慧城市集成，公共服务与治理创新
智慧城市集成：促进城市信息共享。
公共服务支持：推动环保和社会责任。
应急管理响应：快速有效的危机处理。
透明化治理：利用技术提高透明度。
物业为什么要做科技化建设？
➤ 科技化建设聚焦三个维度驱动企业发展：降本增效、业务创新、生态整合
基于行业人力成本刚性上涨的背景及行业准公共服务属性，以基础服务为主体的物业企业，若不能实现经营效率的持续提升，未来企业大概率将走向微利，科技化建设是物业企业最核心的效率工具。随着智慧科技在企业组织、业务和战略等层面的广泛渗透，将从三个维度驱动企业发展：一是科技应用带来企业经营效率提升；二是数字要素带来的企业业务能力和经营思维升级；三是科技化建设带来的网络效应，促进企业服务生态整合。
“提效降本”
借助科技化工具优化决策、运营流程，实现人力资源的优化配置，提供标准化、高效化且“更有温度”的服务。
万物云：2024H1年报披露万物云通过自研的智能化系统，实现了人均有效作业工时从7.4小时╱天提升到9.1小时╱天，员工作业效率提升18.7%。
保利物业：通过智能派单，公司节约了数百个人力资源；实现了95%的凭证可自动化生成，保证了核算数据自动性、规范性、准确性。
“业务创新”
科技带来企业业务能力和经营思维升级，支撑企业探索增值服务垂直赛道、开辟增长第二曲线。
绿城服务：为客户提供科技化产品及服务解决方案，已形成三大核心业务：善数智慧物业、善数全域平台、数智空间，2024上半年相关收入1.78亿元。
金茂服务：构建了一站式的智慧服务系统平台，通过生活服务、空间运营、美居业务、房地产经纪四大业务板块，全方位触达客户需求。
“生态整合”
通过科技化建设促进不同场景、不同业务线间的数据打通，促进生态资源整合，以释放更大的生产力。
碧桂园服务：打造的“碧彩商城”成为物业行业内最大的专业采购平台，平台共有1000+供应商，120000+的各类SKU，交易金额5.3亿元。
雅生活服务：携手华为、商汤科技等互联网巨头，就智能园区建设、智能城市运营、5G技术应用等方面进行深入合作，探讨智慧城市立体解决方案。
哪些企业正在参与物业科技化建设？
➤四大类企业合作共建物业科技生态，头部物企占据主导地位
当前物业科技化建设由头部物业企业主导，并与平台型互联网企业、第三方物业科技化企业及垂直领域硬件企业合作共建生态。各类参与者在科技化建设中的角色如下：
- 头部物业企业：在资源、市场化等方面的优势突出，主导物业科技化建设。
- 平台型互联网企业：在技术研发端具有较强壁垒，通常负责底层技术构建和更新迭代。
- 第三方物业科技化企业：往往选择与头部物企合作、或收购中小物业企业以拓展自身线下落地场景。
- 垂直领域硬件企业：在硬件研发、生产制造等方面具有较高壁垒，通常作为物业企业的硬件供应商。
表：物业管理行业科技化建设相关企业能力对比
资料来源：中指研究院综合整理➤物企科技化目标坚定，但实际资金投入力度和建设节奏不及预期
科技化建设目标坚定：上市企业IPO募资用途分配中，通常安排15%-25%的资金拟用于科技化相关建设投入，均值为16.87%；万物云、华润万象生活、融创服务拟投入金额最高，分别为30.67亿港元、18.39亿港元、13.56亿港元。
实际建设节奏缓慢：截至目前，大部分上市企业IPO募资中拟用于科技化建设的资金实际使用比例不足30%：一方面，部分企业虽然科技化建设态度积极，但行动审慎。例如，华润万象生活拟用于科技化建设的金额17.40亿元，最新公告显示，实际仅使用了5.02亿元，实际使用比例仅28.9%；另一方面，部分企业变更IPO募资用途，减少原拟用于科技化建设的资金，例如，金科服务通过4次变更募资用途，将原拟用于科技化建设的6.61亿港股资金下调至1.71亿元。
表：部分上市企业IPO募资用途及拟用于科技与科技化建设的金额
资料来源：中指研究院综合整理
物业企业该如何跟进科技化建设？
➤行业科技化建设进入动态完善期，企业需重点关注实现路径的适配问题
从技术、组织、业务和战略四个层面进行评估，当前物管行业科技化建设处于完善期，该阶段，物企科技化所面临的问题不是“有没有”的问题，而是“好不好”、“精不精”、“管不管用”、“适不适用”的问题。AI时代，物业服务的理论、方法、工具等都正在快速变革，鉴于物企资源禀赋和业务边界的差异，适合企业实情的科技化建设路径才是最好的。
表：物业管理行业科技化建设维度与阶段
资料来源：中指研究院综合整理➤头部企业通过科技赋能提升“广义市占率”，追求构建创新商业生态联盟
头部物企已实现科技化模块工具或整体解决方案的对外输出，未来行业“广义市占率”概念或将强化。例如，万物云旗下万睿科技品牌，作为智慧物业与智慧生活的产品与解决方案提供商，向行业输出软/硬件产品；绿城服务针对合作伙伴、友商、政府输出智慧管理运营能力；碧桂园服务通过旗下品牌“美房智高”自研并向行业输出清洁机器人设备等。
相比短期的输出变现，未来头部企业的科技化建设将追求业务边界的延展及生态联盟的构建。随着增值服务赛道建设不断完善，头部物企在输出科技化工具的同时，能够沉淀海量数据，数据资源将成为头部企业优化业务和合作的“基础设施”，在增值服务领域可与中小物企及供应链企业合作，从而形成新的竞争力。
表：部分头部企业科技化工具的对外输出情况
资料来源：中指研究院综合整理➤中小物企科技化建设的关键策略与实践路径
中小物企科技化建设过程可能涉及业务流程的数字化改造、组织结构的精益化改革、技术替代的应用深化等多个层面，囿于资金、技术和组织能力三个边界限制，需强调科技化建设与实际服务能力的匹配。实践中，中小物企可以优先选择开放式、可扩展的科技化底座技术，充分应用订阅式服务、轻量化产品，以实现高效、灵活且成本可控的科技化建设。
图：中小物企科技化建设面临三个边界限制
资料来源：中指研究院综合整理图：中小物企科技化建设的五个关键步骤
资料来源：中指研究院综合整理
