视频来自：IC实验室，虎嗅经作者授权发布。
本内容为作者独立观点，不代表虎嗅立场，未经允许不得转载。
我身边就有不少朋友买了房子，甚至有些人对买房还颇有研究。所以为了写这期，我特地去和他们仔细聊了聊，取了不少经回来。
我会从四个方面，集中聊聊年轻人应该怎么买第一套房。
这期会主要集中在建立“房产观”上，不聊太细节的具体策略。
虽然买房这件事可能是你未来三五年后，甚至更久以后才会考虑的事情，但我觉得对于这种重要性堪比结婚的事情，早点建立一套自己的观念，一定是有用的。
提前声明，本期内容纯粹是我和朋友们的观念总结，不构成任何投资建议。其中一定有许多论点和你的想法有出入，希望大家佛系观看，如有冲突，以你为准。
第一点，是如何选择城市。
买房，要考虑的因素实在太多，但如果只考虑唯一的核心因素，那么毫无意外：城市、城市、还是城市。
前几年，一篇大火的文章《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》，讲述了来自五湖四海的人们，跑去鹤岗，用大城市一两平米的价格，买到一套自己的房子。那段时间，没钱的年轻人去鹤岗买房是一件很时髦的事情。
上个月，故事又有了新进展。不少买了鹤岗房子的年轻人，如今都亏本把房子卖了。一方面是因为疫情，不得不卖房换现金流，另一方面，鹤岗确实没有什么工作可以做，房子放着也没用，更不可能涨。
这是一个很典型的选错了城市，被浪漫的“房产梦”割了一笔的悲伤故事。
作为年轻人，如果你自己都不愿意留在你买房的城市打拼奋斗，那房子又有什么价值呢？又指望谁来帮你撑起房价呢？
你选择的城市，决定了你人生游戏的玩法。
北上广深以及各种新一线城市，有更高的收入和更好的教育医疗资源，另一方面，也要面对高昂的房价和激烈的竞争。是一场高风险，高收益的游戏。
如果选择了二三线城市，那么人生的确定性会更进一步，压力也会更小。但在这里，想得到一个年薪百万甚至50万的工作，难度会骤然提高。教育、医疗资源也会更加缺乏。
而鹤岗这种城市，房价看似低得跟不要钱一样，但年轻人要面对的，是工作机会的缺乏，几乎无风险，但也几乎无收益。
根据上面这几条，可以得出第一个结论：在房价水平可承受的范围内，选择越大的城市越好。
这里的可承受，根据个人情况考虑。有的人只能掏空自己钱包，有人可以掏空爸妈钱包，有的家庭需要六个钱包一块上。这里我不做评价，各有其合理性，尊重个人选择。
看到这里的同学，谁都不是身家亿万的富豪。这意味着，当我们决定买房的时候，我们能接受的房价水平上限永远是有限的。房产证名字一签，成本就固定了。
既然成本固定，我们把它定为常量。那我们只需要考虑变量，也就是提高自己的收入就好了。
前面也提到，在中国，城市等级和收入水平是强挂钩的关系。
我找到一份《2020高校毕业生薪酬指数排名》，前20里除了排名第七的浙大和排名第19中科大，其他都来自一线城市。北上广深不少双非本科，都要比外地的985/211排名更高。
更贴心的是，这份排名加权了薪酬上涨预期，更加能说明，大城市才能容纳更高的涨薪幅度，更大的财富梦想。
除此之外，一座城市收入水平，还要看一座城市的行业构成。
房价不取决于城市有多少人口，而是取决于有多少人能买得起。如果一座城市的支柱行业能提供足够多的高薪职位，比如金融、互联网等等，那你就有更大的可能赚到大钱。
为什么杭州人口没过千万，在全国都不一定能进前20，房价却可以居高不下。其中一个原因，是互联网行业为这座城市提供了大量高薪职位。过两天蚂蚁金服要上市，没准杭州的大平层又要供不应求了。
但在这里要说明一下，城市的选择跟自己最终的人生目标相关。大城市房价高、机会多，相对压力也会大。如果你选择的是北上广深这样的城市，买房之外，未来的生活成本也并不低。
小城市虽然机会少点，赚的少点，但压力会小很多。有的人希望在大城市奋斗，有的人乐意在小城市清闲，生活是自己的，想清楚自己的选择就行。
第二点，我想聊聊买房的钱哪里来。
提到买房，很多年轻人都会一脸绝望：买不起，告辞。
这是包括我在内，大部分没有认真思考过买房问题的人的想法。
但这样的想法，显然是低估了有刚需的普通市民家庭。面对房价，他们只会逢山开路遇水架桥，用一切办法都要把买房的钱凑出来。
比如一套300万的房子，看着挺贵了。一对小夫妻，双方父母凑个几十万，自己攒个几十万，实在没钱，找亲戚借个十万二十万，凑一凑，总能凑到一百万。
这样，首付就出来了。
如果这对小夫妻能在某些大公司工作，公司还可以提供几十万无息贷款，甚至首付都不用掏空六个钱包。
别忘了，我们聊的是年轻人的第一套房，还有一种东西叫首套住房贷款。
如果你还没有贷过款，买过房，我只有一句话：首套住房贷款千万要物尽其用。
如今的房地产市场的大背景，是“房住不炒”。如果你是第一套房，是刚需买房，那么会有非常多的政策，可以帮你上车。但如果你的目标是买二套以上搞投资（机），那么你会发现，全世界都在跟你说：给我憋着。
一位有不少购房经验的朋友对我说：如今在大城市买房，总共就两套房的额度，腾出一套才能换买另一套，还有各种限贷、限离、非普通住宅等等限制，跟玩华容道差不多。
而首套住房贷款，可能是一个人一生中唯一一次在没有各种限制的情况下，以超低首付比例贷款买房的机会，也是你这辈子能撬动的，成本最低的杠杆。
某种程度上，首套贷是国家在严格的房价调控下，给刚需的年轻人第一次买房送上的大礼包。
首套贷是什么，简单说，就是如果你年满18岁，名下无房且没有办过房贷，那你第一次贷款买房，首付比例可以非常低，以上海为例，大概在35%。也就是100万的房子，首付35万就可以买了，而且利率也会相对较低。
有同学问：我有钱，全款买房不行吗？
有钱当然啥都行，但对大部分人来说，一二线城市动辄两三百万起步的房价，等攒够钱，估计孩子都会背《茅屋为秋风所破歌》了。
举个例子，这是1989年的报纸。
一个大学生，每月存50元，要100年才能买60000块的房子。
如今过了31年，攒钱买房的大学生朋友已经攒了18600元了，这个价格大概只能在北京六环外的房山买到一平米，或者在鹤岗买半套房。
但如果用杠杆，只需要18000就能买房。虽然在当时，能拿出这个数字的万元户少之又少，但门槛至少比60000元低了一个数量级。
那什么叫首套贷物尽其用呢？
一，承受范围内，贷款越多越好，比例越低越好。
如果你手上有首套贷的资格，还有100万现金，想买总价200万的房子。那么千万不要只贷50%。那真是浪费了你的首套贷。要么考虑对自己好一点，买个300万左右的房子，要么付60万首付，手上留40万现金。
40万现金，应急也好，花掉也好，都可以留在手上保持流动性。就算存在银行，每个月拿出来还房贷，也能还个四五年呢。
二、贷款时间越长越好，能贷30年，就不要只贷20年
从宏观经济出发，随着时间流逝，货币超发，即使你30年如一日做同一份工作，你的收入也一定会增加，相对而言每个月还钱的压力会逐渐降低，贷款时间越长，红利越高。
想想看，十年前，一线城市买套房，每月3000元的贷款，对一个家庭是难以承受之重，但10年后，低得让人想笑出声。
三、还款方式，等额本息优于等额本金。
简单来说，等额本金每个月还款额都会减少，前期压力大，后期越来越少。而等额本息则是每个月还同等数额的月供，倾向于后期还。
还是和上一条的原理类似，能后期还的钱，就不要前期还。通货膨胀会替你省掉不少钱。
四、不要早还贷
也是同理。想想看，当你欠着银行的钱，最提心吊胆的是银行。如果你提早还了贷款，银行心里舒坦了，提心吊胆的，就轮到手上没有现金的你了。
顺便说一句，根据很多人的经验，贷款买房是非常痛苦的事，前几年是还款压力大痛苦不堪，几年后收入上去了，开始后悔当初贷款贷少了，更加痛苦。
第三点，怎么选房？
两个基本要素，一是满足现在需求的，第二是以后能卖出去的。
什么叫满足现在需求？
以一个工作六七年的年轻人为例。
这个年纪要考虑结婚，那么一个四五十平的一居室，显然不合适，那么买70平到90平的大两居小三居，是最合适的。
其次要满足工作需求，那么郊区有山有水的房子和你就没什么关系，尽量买近郊房或者市区房，离地铁站和公交枢纽步行15分钟以内的。
最后还不能太贵，假如你还没孩子，那么早早地买市中心顶级学区的老破小，又贵又住的不舒服，还要担心学区政策变动的风险，也是没必要。同理，超出承受能力过早买大三居大四居，也是没有必要的事情。
其实买房子就和买新衣服一样，夏天要买T恤，冬天买羽绒服，有正式场合要买礼服，平时休闲一点就穿牛仔裤球鞋。
就算是为了准备冬天，也没必要在夏天套上羽绒服，这也太夸张了一点。
那未来怎么办呢？
这就是另一个要素，买那些容易找到接盘侠的房子，这就是对未来最大的负责。
很多年轻人非常实诚，既然花了大钱，掏空六个钱包，那就一生一世一套房，绝无二心。
但是房子又不是老公老婆，对普通家庭出身的年轻人来说，不可能一上来就买那种能满足你一辈子需求的上海浦东江景高层400多平米豪宅，你又不是郭敬明。
一套住宅，只能陪你走一段路。以后的路，要靠置换解决。
置换，是城市居民在成本有限的情况下，一步步住上大房子最切实可行的办法。
举个例子，你的第一套房子，选择了大城市近郊的两居室地铁盘，兼顾直达公司的通勤便利和郊区相对低的房价。
等你30多岁，有了孩子，需要父母帮你照顾，于是你卖了旧房子，又贷了30%，换了一套大三居室，接来了老人一起住。
过了五六年，孩子要上学了，最好的学区都在市中心。你又卖了房，加上这几年的积蓄，去市区买了一套老破小学区房。因为你知道，买了这套房，孩子未来上985、211的机会能提高好几个百分点。
孩子上完学，学区房完成了它的历史使命，你又开始盘算着，要不要卖了这套房，去郊区买一套环境优美面积宽敞的大房子，享受人生。
不断调整需求，不断置换，不断改善，这是许多人的买房路径。
既然要置换，房子好卖就是大前提。
那什么样的房子好卖呢？很简单，你愿意买的主力刚需房，别人一定也愿意买。
近郊或市区边缘、交通便利、面积在70-130平之间，配套设施完善，最好还有个不好不坏的学区，这是市场上最受欢迎的元素。如果能够集齐这些元素中的大部分，那么房子出手一定不会太难。
那些看起来很美郊区别墅排屋，大部分都有价无市，只能折价出售。
至于户型、物业、容积率、得房率这些具体问题，不同的小区板块开发商，情况都不一样，变量太大，就不放在这里聊了。
最后第四点，还是要和大家聊聊怎么看待房价涨跌。
我希望大家能树立一个概念：房产有投资属性，但不要抱着投资的心态来买房。
无论别人和你灌输再多「自住房无所谓涨跌」、「房子就是消费品」的观念，都无法改变一个事实，在中国，房价涨跌和你的财富总量息息相关。
否则互联网上就不会有那么多有房的人鼓吹房价必涨，也不会有那么多没房子的年轻人唱衰房价盼腰斩。有人看多，有人看空，本质上就说明了房子是投资品。
考虑到前面提的置换需求，你一定不希望你花大钱买的房子，想要变现的时候，发现它居然跌了。
但我不鼓励大家抱着投资的心态来买房。
过去的20年，中国房价长期上行，每过5年就有一波暴涨。一二线城市甚至闭着眼买房，躺着就能涨。
这样的历史，让许多人误以为买房=投资。
2016年，北京房价经历了一波暴涨，最疯狂的时候，晚一天买房就要多付20万。次年，北京出台史上最严厉限购，史称317新政。政策一出，北京房价连续横盘3年，直到现在。
永远记住，中国楼市是一个政策市，政策允许才有升值空间。
投资心态，在牛市没问题，但在中国楼市强调控的大背景下，买房即涨的时代早就过去了，买房，成了一门技术活。
但大多数人，对房产投资的难度没有认知。
投资房产，最重要的就是找到所谓“笋盘”，也就是于低市场价，性价比高的房子。为了找到这样的房子，真正的投资客会在目标城市各个地区，实地走访大量的房源。
在房产投资领域，有所谓看房200套才算入门的说法，一天看5套，得连看一个多月。除此之外还需要了解各地购房和贷款政策。
不少炒房人甚至会用信用卡套现，或者房产代持之类风险极大玩法去突破限贷限购政策。
总而言之，抱着投资心态买房，但没有能力像真正的投资客一样做功课，也没有炒家游走于政策边缘的技术，还没有多少本金可以亏，那么很容易买到打着“笋盘”旗号的“韭菜盘”。
况且，买房自住和投资，完全是两种看房的逻辑。也许你真的找到了“笋盘”，结果自己住进去，发现上个班要两小时，逛个超市得坐公交，还不是得乖乖回去租房。
和那些买了房子的朋友们聊，我最深的感受是：买房不是买那堆砖头和水泥，不是买一个遮风避雨的工具。而是购买一个交通、学区、户口、就业、环境等等要素的结合体。
年轻人选择购买第一套房子，本质上是在用真金白银为一座城市，一个地区投票，更是为自己的人生选择投票。
一套自己的房子，意味着扎根，意味着退路，意味着安全感。
写到这里，我甚至已经忍不住在翻房产中介的网站，幻想自己以后在这座城市能有一套房了。
不过最后，还是重申两件事。买房一定要量力而行。无论是首付还是月供，一定要留下一笔能保证生活质量，能对抗风险的流动资金。千万不要贪大求全，榨干自己和家人。
买房是为了有退路，不要为了买房，把自己逼得退无可退。
另外就是，投资房地产真的是一件很专业的事情。时代变了，不要用肤浅的认知，和比认知更肤浅的本金，去挑战别人吃饭的家伙。
为了赚钱买房，永远有亏的可能；为了生活幸福买房，才能立于不败之地。
本内容为作者独立观点，不代表虎嗅立场。未经允许不得转载，授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉，请联系tougao@huxiu.com
