龙湖智创生活正以空间服务能力为驱动，在智能科技创新的引领下，开启龙湖智创生活一体化的新时代，构建一个“有生命的空间”，为各类机构客户实现资产价值的最大化和可持续增长。
2022-01-11
2022年1月7日晚间，龙湖集团控股有限公司（00960.HK）发布公告，拟分拆物业与商业管理业务组建龙湖智创生活有限公司于香港联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活向联交所提交上市申请表格。
对商业地产市场而言，这无疑是2022年第一个行业大事件。
近两年，分拆物业或商管版块上市已成为房地产行业的主流趋势，业内一直对龙湖在此方面的动态颇为关注。作为唯一一家在境内外资本市场都获得全投资级评级的民营房企，龙湖因长期秉持高度自律和战略清晰而备受同行和资本市场尊重。在这个房地产行业深度调整的冬天，龙湖的每一个战略动作都意味深长。
仔细翻阅了厚达566页的招股说明书后，笔者发现这不是一次简单的将智慧服务和商业运营从龙湖集团分拆组合和价值兑现，而是龙湖为“空间即服务”战略深化而进行的一次全面的平台升级，以能力驱动，以科技引领开启龙湖商业管理和物业管理的协同发展。
能力驱动轻资产平台
“空间即服务”的战略升级
当下的这个年关，诸多房地产企业都在煎熬中等待新的明天，已经连续5年“三条红线”绿档的龙湖应该是没有这样的焦虑。这得益于长期的财务自律，更得益于前瞻的战略主动。
“政策调控越来越精准，水平越来越高，对行业长期是利好，未来资源会越来越朝着优秀、稳健的企业倾斜，指引行业从杠杆驱动，转向人力驱动和运营驱动，继而转向能力驱动。”
在2020年的业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军的这段话恰恰暗含了智创生活诞生的背后逻辑。
那就是龙湖正在转向为一家能力驱动的公司，而创智生活就是龙湖“空间即服务”能力的集成体。
从连接人到服务人，这家集成了龙湖近30年在空间领域（住宅、商业、办公及城市）服务能力的轻资产企业“而立”上市，不仅完成了龙湖轻重分离的双平台打造，更使得龙湖在开发空间、运营空间之后进入靠专业能力赚钱的轻资产发力阶段。
与重资产模式下赚取租金不同，轻资产模式下主要是咨询费和服务性收费，专业能力的高低决定了一家企业的发展机会。
在管理领域，能力是一个抽象的概念，但可以从品牌影响、管理规模、运营业绩、财务表现等诸多角度和指标来进行判断，而这些往往也是业主选择轻资产团队的关键评价指标。从龙湖创智生活的招股书中截取部分指标不难看出龙湖在空间服务轻资产管理领域的能力。
截至2021年12月28日，龙湖智创生活签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，在这其中来自独立第三方的在管面积占比往往是最关键的参考指标，而这一比例高达59.8%。
龙湖智创生活为天街提供服务商业运营业务也展示出强大的市场影响和业绩表现。目前，龙湖商业管理的已开业购物中心达60个，合计面积580万平米，服务超过13000名租户。据弗若斯特沙利文对主要商业运营服务提供商的分析，截至2020年12月31日龙湖商业从运营项目数量上排名第六，但龙湖商业项目运营业绩出众，平均出租率以96.9%排名第三，单项目日客流以3.1万人排名第二。
协同效应赋能
科技引领智创生活
随着房地产市场进入存量时代，以物业管理和商业管理为代表的各业态空间管理需求都迎来快速爆发。每个空间价值的实现都取决于其管理团队所拥有的管理红利的释放。
在笔者看来，物业存量时代本质上也是新增用户数量进入缓慢增长的存量时代。只有围绕客户的居住、生活、消费、工作等一系列生活场景，深度发掘每一个客户的终身价值，才能最大化释放管理的整体价值。另一方面，新兴科技和数字化正在加速变革整个空间相关的领域，只有持续将数字智能技术与客户连接、经营管理相结合，才能有效增强用户体验、提升经营效率乃至重塑空间运营的商业模式。
从招股书中关于商业模式的描述来看，龙湖创智生活正是紧紧抓住用户终身价值和数字化变革两个管理红利的释放点，在“一个龙湖”的生态体系中，打造以科技创新驱动，多业态协同的轻资产管理平台。
作为一个整合住宅、商业、办公、产业等多种物业类型的轻资产服务企业，龙湖智创生活的所提供的管理红利不仅是单个项目或业务模块的效率挖潜，更是龙湖在人才、客户资源、技术以及知识等资源和能力对外释放协同效应所带来的红利。
未来，对于寻求轻资产合作的业主而言，笔者认为至少种协同方式可以给每一个物业和商业轻资产管理项目的绩效带来红利：
科技驱动下的经营协同
科技驱动是龙湖智创生活显著区别于其他轻资产管理企业的重要特征。
龙湖对科技的信念、长期的投入以及强大的研发团队，也支持龙湖智创生活建立一套完整、系统化和行业领先的科技体系，通过人工智能、AIoT及智能应用，为业务流程以及员工和供货商赋能。
龙湖智创生活服务后台、400话务中台，
并通过龙湖U享家APP提供多类服务
基于业务与设备更高效的运营管理，2014年，龙湖智创生活开始智慧引擎的探索，通过数年的实践与完善，如今已构建了系统性的科技支撑体系，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环，为服务赋能。根据计划，本次募集资金净额的一部分，在未来一至两年用于持续提升数字化运营及人工智能物联网(AIOT)的核心竞争力。
多业态之间的资源协同
不同物业类型之间对专业能力、团队、品牌和客户资源进行有效共享和协同拓展业务，有利于形成龙湖创智生活的统一品牌认知和服务质量标准。比如，高品质住宅为龙湖天街提供优质客群，而天街也为住宅客户提供更优质生活体验。
龙湖智创生活为消费者、业主等提供优质服务“一个龙湖”下的生态协同
在过去，龙湖集团因各航道间的协同发展收获了巨大红利，不仅推动多个核心业务稳居行业头部，在存量市场占得先机，也巩固了现金流稳健、抗周期能力等护航企业稳健发展的根基。
“一个龙湖”生态体系中，各式空间与服务之间不断激发联系。其中，龙湖智创生活作为生态体系的核心成员，将成为“一个龙湖”体系内各航道协同发展的新着力点。龙湖近30年品牌沉淀、各类物业在开发运营过程中政府、企业和客户等各类合作资源积淀，有利于每一个轻资产项目的长期可持续发展。
龙湖轻资产加速跑
商业开启智创生活时代
当下，国内商管公司正处于从“内部运作”到“外部生意”的转变，较高的专业壁垒和广阔的市场空间，共同决定了这一赛道中将形成少数具有强品牌实力和综合服务能力的领军企业。
毋庸置疑，经过近20年的沉淀，龙湖已经构建起颇具规模和资产品质的投资级购物中心组合，形成了“天街”和“星悦荟”等产品线体系，稳居商业地产企业的第一阵营，这奠定了龙湖智创生活商业管理的雄厚基础，尤其是在商业地产的一二线核心市场（主要是北京、上海、重庆、成都、杭州、南京及武汉等）优势更为鲜明。
数据显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米，其中，60个在管建筑面积580万平方米的购物中心已开业，一二线商业运营服务项目占比超过90%，在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三。
龙湖智创生活策划天街欢乐季活动正是大量重资产项目全周期的锤炼，龙湖智创生活积累了丰富的全生命周期的资产管理经验，涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。
甚至，在国内TOD商业领域龙湖堪称代名词。2020年，龙湖参编了中国首个TOD标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》，是唯一参与编制的开发企业。每一个龙湖开发和运营的TOD项目不仅是高品质消费的重要场所，也是日常通勤及社交生活的重要交汇点。
当重资产的运营做得炉火纯青，轻资产也就自然水到渠成。龙湖集团曾表示：
“轻资产业务不是刻意去做，而是一种自然复制。通过龙湖运营及管理能力的输出，盘活市场上的一些资产，获取一定的增值收益。”
龙湖智创生活的成立，也必将加速龙湖商业专业能力“自然复制”的进程。
事实上，早在去年3月9日龙湖商业就已对外宣布开启轻资产输出管理的探索。2021年9月30日，龙湖商业以100%的出租率开业了首个轻资产项目——武汉范湖里特色商业街，使之成为武汉TOD地铁示范项目。据了解，仅去年一年，龙湖商业已在重庆、杭州、成都、石家庄、汕头等地有多个轻资产项目获取。
总结
受益于“一个龙湖”生态体系，龙湖智创生活正以空间服务能力为驱动，在智能科技创新的引领下，开启龙湖智创生活一体化的新时代。
在这里，物业管理服务和商业运营服务将全面突破物理界限，来构建一个“有生命的空间”，并通过向个人客户提供“有温度”的居住、消费、工作及其他生活服务，从而为各类机构客户实现资产价值的最大化和可持续增长。
龙湖智创生活的分拆上市将是一个全新的开始，空间服务能力驱动下的龙湖将在高质量发展的轨道上自律创新，行稳致远。
