当看到电影博物馆即将关闭的消息时，我突然意识到，波茨坦广场的一个时代已经悄然结束。
回想起来，这个地标性区域曾经是柏林最辉煌的象征之一，索尼中心的熠熠生辉与电影博物馆的独特魅力，将其推向了全球文化与商业的前沿，一度成为全球商业综合开发的典范之作。如今，随着博物馆和索尼中心长期合约相继到期关闭，波茨坦广场似乎正在告别上一个体验经济的时代。
而这不是体验经济失败了，而是体验经济需要迭代了。对柏林而言，这是一个新的开始。
01.
"地标"到"废墟"，
过度依赖IP化体验的教训
波茨坦广场的故事开始于1990年代。柏林墙倒塌后，这片分裂城市的遗址，成了德国统一的象征。随之而来的，是一次雄心勃勃的重建计划，波茨坦广场被赋予了重新定义柏林商业和文化中心的使命。
城市规划师们热情高涨，索尼和戴姆勒等全球巨头纷纷进驻，伦佐·皮亚诺等世界著名建筑师设计了令人叹为观止的现代建筑，玻璃幕墙和开放式广场成为了欧洲最具标志性的商业综合体之一。
当时人们谈论着“波茨坦广场是未来的柏林”。
它不仅仅是一个购物中心，而是一个真正融合了文化、娱乐、商业和居住的多功能空间。这里有全球顶级的购物体验，索尼中心的剧院、博物馆、电影院、餐厅和办公楼，将体验经济推向了一个全新的高度，甚至柏林电影节等国际文化活动的成功举办，也为这片区域带来了无数国际游客，用现在的商业术语来讲，那可都是头部IP资源了。
然而，正如任何一个时代的繁荣都会遇到瓶颈一样，波茨坦广场的辉煌也没有持续太久。进入2000年代末期，波茨坦广场的光芒逐渐暗淡。全球化带来的竞争，在线购物的崛起，打破了传统实体零售的统治地位。
短短10多年，波茨坦广场的领先性就不那么耀眼了。
2014年，当巨大的柏林购物中心在步行距离内开业时，波茨坦广场拱廊，其4万平方米的销售空间在一条小街上不那么突出了。到2018年，这里的空置率上升到14%，甚至被称为Architekturruine：“沉闷的建筑废墟”。
曾经的电影主题也逐渐减弱。虽然柏林电影节仍然存在，但位于索尼中心的德国电影院和相关的艺术电影院阿森纳正在搬走。几年前，Cinestar和Imax电影院已经关闭，Cinemaxx正在缩小，所以前电影区所剩下的不多了。
如今，波茨坦广场不再是柏林最耀眼的中心，它的辉煌似乎被时间的洪流逐渐冲刷。
波茨坦广场的衰落，本质上是一个"IP化陷阱"的典型案例。索尼中心、电影博物馆这些光鲜的IP符号背后，掩盖了一个致命问题：过度依赖外部IP符号，而忽视了内在体验的构建。
必须指出的是，符号化战略某种程度上是商业地产'速效主义'的集中体现。通过借用知名品牌、文化IP等外部符号，项目可以快速获得关注度和价值提升。这种做法本质上是一种'时间套利'：
用当下的IP符号价值，透支未来的发展空间。
而从消费者的角度，过度依赖外部IP导致商业项目本身与本地、消费者难以建立直接有效的情感连接和归属，他们之间好像总隔着一层屏障。
记得十多年前，第一次走进波茨坦广场的电影博物馆，我被那种电影艺术的历史厚重感所吸引。那不仅仅是一座建筑，更像是时间的档案，带我回到了德国电影的辉煌岁月，但结束了也就结束了，这种体验对于我一个过客而言，也仅仅到此一游而已。
这个问题，用现在的眼光来看，我们可以称之为"展示型体验"的局限。这就像是一个精心布置的展览馆，你可以参观，可以欣赏，但很难产生深度参与感。让我用一个简单的比喻来说明：这就像一个豪华的会所，装修很气派，设施很完善，但缺少了烟火气，少了生活气息。
对于波茨坦广场来说，商业定位的模糊、体验的单一化，导致它未能及时适应消费者需求的转变。随着人们越来越注重个性化的消费体验，波茨坦广场的传统零售和文化体验显得过于传统，缺乏创新。甚至那些曾经吸引无数游客的文化活动，也因缺乏日常互动和新鲜感，渐渐失去了它们的吸引力，
与此同时，索尼中心同样面临租约结束后关闭的命运，这两大文化地标的沉寂，或许是在提醒我们：
体验经济的上一个时代，IP符号化和大牌化引领的“感官体验”时代正悄然谢幕。
02.
重生的密码：
从展示到参与的范式转变
波茨坦广场的重生，不是简单的翻新改造，而是一场深刻的范式转变。当Brookfield Properties接手这个项目时，他们似乎意识到：重生的关键不在于更新硬件，而在于重构人与空间的关系。
尽管波茨坦广场经历了一段暗淡时期，但它并没有被市场淘汰。2017年，索尼将其在索尼中心的股份出售给了投资公司Oxford Properties和Madison International Realty。随着Brookfield Properties接管波茨坦广场，重塑计划随之展开。
如今改造已完成，建筑之间的拱廊区域有了一个全新的名字：
Playce：“Play”和“Place”这两个词结合的玩乐。
意思很简单——它更加注重“体验经济”本质，而不仅仅是产权主体和经营思路的调整。要知道人们真正渴望的不是'体验'本身，而是通过体验获得的身份认同和社群归属。波茨坦广场早期过度关注'体验的形式'（博物馆、电影院），却忽视了'体验的意义'（情感连接、记忆创造）。
这种偏差导致它创造的是'可消费的体验'，而非'可持续的情感'。
空间：抛弃封闭，拥抱开放
这次翻新从空间设计入手。当你漫步在今天的波茨坦广场，最直观的感受是它不再像一座"现代堡垒"。过去封闭的购物中心被改造成开放式的步行街区，Alte Potsdamer Straße改造成一个宽达32米的步行区，在Alte Potsdamer Straße和Marlene-Dietrich-Platz之间铺设新的人行道，使用天然石材铺装，并添加户外餐饮区域。新增加的特色包括雨水花园和大型水景，以增强公众互动。
广场内的拱廊改造为双层街区，提供了更丰富的购物、餐饮和文化体验。正如你在走过这些步行街时所感受到的，广场似乎重新获得了过去那种繁华的氛围，但又充满了现代化的轻松和开放。
零售：从传统到个性化的蜕变
1990-2000年代的波茨坦广场，零售体验无疑是以奢侈品和国际品牌为核心。你走进这里，看到的是索尼、戴姆勒这些全球知名品牌。购物体验是典型的封闭式购物中心模式，商店主要服务于追求高端消费品的国际游客和本地高收入群体。每个商场都给人一种标准化、现代化的感觉，奢华、光鲜、闪亮，这些词汇是当时波茨坦广场的代名词。
然而，时代在变。当我们进入2010-2020年代，消费者的需求开始转向个性化和环保意识强的购物体验。现在的波茨坦广场，走进这里你会发现，它不再是一座封闭的购物城，而是开放式的街区，充满了互动性和灵活的设计。Peek & Cloppenburg的Conscious Fashion Store这样的可持续时尚品牌已经成为标志，购物不再只是购买奢侈品，而是一次与环保和技术结合的体验。
波茨坦广场还引入了由Mittelstand-Digital Zentrum Handel、德国零售协会（Handelsverband Deutschland e.V.）和EHI零售研究院联合发起的“Retail Garage”项目，推广使用AR/VR技术和数字导航，为消费者提供了沉浸式的购物体验。
餐饮：从标准化到社区化的转变
回顾1990-2000年代，波茨坦广场的餐饮业态也曾是国际连锁餐厅的天下。Pizza Hut和类似的快餐连锁店占据主导地位，标准化的餐饮体验虽然提供了便利，但缺少个性与本地特色。餐厅大多布局在封闭的商业空间内，提供高效但单调的服务。
到了2010-2020年代，餐饮场景发生了巨大的变化。波茨坦广场不仅引入了Mercato Metropolitano这样的社区市场，聚集了全球和本地的餐饮概念，还通过Manifesto Market这样的美食广场，将餐饮体验转变成了一场文化与社交的盛宴。
这里不仅是吃饭的地方，更是体验不同文化、与朋友相聚的场所。两层开放式的餐饮区设计打破了传统的封闭感，让每一位顾客在用餐的同时，能够更加自然地融入到社区氛围中，互动性和多样性显著增强。
娱乐：从传统到数字化互动的飞跃
在1990-2000年代，波茨坦广场的娱乐选择虽然有CinemaxX电影院和一些传统的游戏厅，但总体来说，娱乐设施较为单一，缺乏创新性。消费者在这里的娱乐体验更多是观赏性的，而非互动性的。
但当你来到如今的波茨坦广场，娱乐体验已经焕然一新。广场引入了更多互动和现代化的娱乐项目，像Gamestate这样的街机游戏厅，如今已是柏林最大的游戏厅，占地1,100平方米。NBA Store不仅仅是购物场所，还设有互动篮球场地，吸引了大量年轻人前来“打卡”。社交媒体的兴起，让这些娱乐设施变得更加沉浸式和互动化，消费者不仅仅是来体验娱乐，更是在体验中创造属于自己的故事，分享给更广泛的社交圈。
文化：从展示性到参与性的跨越
波茨坦广场在1990-2000年代的文化体验以展示性为主，电影博物馆是那个时代的文化标志。大型文化活动如柏林电影节是吸引游客的重要元素，但日常的文化体验却较为匮乏，更多时候，文化被限定为一场场盛大的节庆活动，观众的参与感较为被动。
而在2010-2020年代，文化体验已经走向了日常化、互动化。新增的Upside Down Museum等互动式文化场景吸引了大量年轻游客，通过艺术装置和沉浸式体验让人们更深层次地参与到文化互动中来。这不仅是一次参观，更是一场能够通过社交媒体传播的文化盛宴。蓝人乐团（Blue Man Group）和柏林俱乐部剧院（Club Theatre Berlin）的引入，也为波茨坦广场的文化体验带来了全新的维度，形成了多元化和丰富性的文化氛围。
最引人注目的变化，是波茨坦广场开始更多地融入文化场景和互动体验。Upside Down Museum这样的互动式文化空间，为游客和本地人提供了一个社交和娱乐的理想场所。你有没有在社交媒体上看到过那些“打卡”照片？
这种文化与商业的结合，正是波茨坦广场在新时代的成功秘诀。
结语
波茨坦广场的重生，某种程度上是对整个商业地产行业的一次预言。
曾几何时，我们都以为知道什么是成功的商业地产——标志性的建筑、国际化的品牌、稳定的租金收入。波茨坦广场早期的辉煌似乎印证了这一点。但当这个光环褪去时，我们才明白：没有永恒的商业模式，只有永恒的进化。
这种进化不是简单的业态更新，不是装修翻新，甚至不是引进新品牌。真正的进化是对空间价值的重新定义——从商品交易的场所，到生活体验的载体；从消费的中心，到情感的纽带；从城市的地标，到生活的空间。
波茨坦广场的故事告诉我们：
在体验经济时代，一个商业空间的价值，不在于它多么宏伟，而在于它能在多大程度上融入人们的生活，创造真实的情感连接。当我们停止用租金收入来衡量成功，开始关注空间如何服务生活，如何连接情感，如何创造记忆，我们就真正理解了商业地产的未来。
当商业地产开始进入'资产管理+场景运营'双轮驱动的时代，未来可能需要建立一套全新的评价体系，在过去我们习惯用租金、客流等指标评估一个项目的价值基础上，将情感链接、社群粘性、文化影响力等软性指标纳入其中。
因为真正的商业价值，永远在于对人性的理解和服务。
