近日，负面消息不断的蛋壳公寓在资本市场产生了 " 化学反应 "。
美国东部时间 11 月 17 日，蛋壳公寓（DNK）股价一度暴涨 90%，最终收涨 75.18%；当天成交额达 1.43 亿美元，是前一天的 61 倍。
有市场传闻称，蛋壳公寓将被我爱我家接盘。据财联社报道，我爱我家方面并未否认，仅表示：" 目前没有接到相关的通知。"
虽然没有任何官方消息，两方也没有官宣，但这并不妨碍资本市场狂欢。
除了蛋壳公寓外，另一个绯闻主角——" 我爱我家 " 也在 11 月 17 日直线涨停，股价上涨 9.97%。
可是在这狂欢的背后，却是蛋壳公寓的遍地鸡毛。
负面新闻频出的蛋壳公寓
11 月 16 日网传蛋壳公寓或将宣布破产的消息，随后蛋壳公寓官方微博立即发声：" 感谢大家的关心和支持，我们没有破产，也不会跑路！请不要信谣传谣！"
今年以来，蛋壳频频出现在公众的视野里，基本都是些负面信息：房东被平台要求降租金，拖欠工资、拖欠工程款，数百人到北京总部维权等 ......
有意思的是，新浪微博平台上还设立了一个 # 蛋壳公寓负面新闻收集大全 # 的话题，5466 人讨论，阅读量高达 517.2 万。话题内跟帖的基本上都是蛋壳公寓的租户，全国各地的都有，不少人吐槽蛋壳公寓出现大面积断网、联系不上管家、退租后迟迟不还押金等问题。
其实，从财报来看，蛋壳公寓早已千疮百孔。数据显示，蛋壳公寓已经连续三年处于亏损状态，2017 年至 2019 年分别净亏损 2.7 亿元、13.7 亿元、34.3 亿元。2019 年公司资产负债率已高达 95.78%。今年一季度，受疫情冲击，公司亏损更是达到 12.34 亿元，超过去年全年总亏损的 1/3。
蛋壳公寓持续亏损的原因，是其背后的 " 作死行为 "。2017 年到 2019 年，蛋壳利用 " 租金贷 " 模式迅速扩张，抢占市场，运营房间数猛增近 30 倍，截至今年一季度，其公寓数为 41.9 万间。
蛋壳公寓的招股书显示，2017 年、2018 年和 2019 年前九个月，蛋壳公寓从金融机构获得的租金预付款高达 9.4 亿、21.3 亿和 31.6 亿元，对应的租金贷比例为 91.3%、75.8% 和 67.9%，其租金预付款在租金收入中的占比为 90%、88%、80%。
这种依靠资本的运营，一旦资金链断裂，很容易会造成破产。上一个案例，就是 ofo 小黄车。
我爱我家与蛋壳的戏剧性故事
虽然目前没有官宣我爱我家将接手蛋壳公寓，但据财联社报道，我爱我家确实在和蛋壳公寓洽谈接手事宜，但目前尚未最终敲定，" 从双方目前进展看，接盘事宜已有实质性进展，且进展顺利，最终敲定的可能性非常大。"
说起我爱我家与蛋壳公寓，那也是非常戏剧性。
2018 年 8 月 17 日，财经网等多家媒体发布了一个名为 " 我爱我家炮轰自如蛋壳推动房租暴涨，比 P2P 暴雷更严重 " 的网络视频。
视频中，当时任职我爱我家集团研究院院长的胡景晖表示：今年房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商，争抢房源。如果再继续高价收房、重装修，继续违规的 N+1 出租，会出现 " 比 P2P 爆仓厉害得多 " 的后果。
随后，2018 年 8 月 18 日，胡景晖在朋友圈宣布辞职，引起了广大网友的关注，一时挤上了热搜。
当天，胡景晖在接受记者采访时回应辞职原因：" 左晖给谢勇打电话说，你能不能管好胡景晖，要是不能的话链家就要全面和我爱我家展开舆论战。"
两年过后，事实证明胡景晖说对了，不知道看到我爱我家接手蛋壳公寓这件事之后，胡景晖内心是怎么想的。
据经济观察网报道，一位长三角城市住建系统人士判断，我爱我家接盘蛋壳的可能性较大，" 从经营情况分析，我爱我家是全行业唯一没有亏钱的长租企业。" 该人士透露，没有新的盈利点，接盘方也犯愁。
可是长租公寓这片雷区，不是说一两个企业的问题。
长租公寓未来路在何方？
10 月 21 日，天眼查 APP 发布《房地产行业企业数据报告（2020）》，数据显示，以工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有 170 家，占相关企业总量的 15%。此外，全国还约有 22% 的长租公寓相关企业存在过经营异常，近 5% 的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。
为什么长租公寓最近频频暴雷呢？这个行业到底存在着什么问题？
" 高进低出，长收短付，短钱长投 "，其实用短短的 12 个字就能简单概括目前长租公寓存在的问题。
在长租公寓发展前期，各大平台为了迅速扩张，不惜高价争抢房源，低价吸引用户，再加上装修成本和运营成本，使得长租公寓对融资极为依赖，倘若资金无法到位，一不小心就容易造成资金链断裂的悲剧。
至于 " 长收短付，短线长投 " 这八个字，就是租金贷所带来的问题了。租金贷的放贷行为，无异于在为住房租赁 " 加杠杆 "。杠杆没用好，短时间内形成大量的资金池，后续资金链断裂的情况在长租公寓行业并不少见。
胡景晖在一次直播里指出，其实真正需要贷款来租房的租客不超过 30%，但实际上租金贷的使用的比例达到 80%-90%，远远超于真实所需。他认为，长租公寓平台应由租客在充分知晓的情况下自由选择要不要使用租金贷。
对此，金融系统业内人士武建强认为，政府部门要加强监管，严把事前准入关，加强事中、事后监督，特别是加强租金账户监管，实时监控资金流向，防止长租公寓运营商披着合法外衣从事违法违规行为。
针对这个问题，目前政府也作出了相关的举措。今年 9 月，住建部在官网发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，公开向社会征求意见。
新规提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。如违反，可处以罚款，情节严重的可吊销营业执照。
而如果住房租赁企业存在 " 高进低出、长收短付 " 等 高风险经营行为，将被列入经营异常名录，房管等部门要加强对租金、押金使用等 经营情况的监管。
11 月 17 日，深圳等地也发布紧急通知，要求住房租赁企业慎重选择租金收取模式。
数据显示，目前中国房屋租赁人数已超 2 亿人。随着房价高涨，租房人数越来越多。
在理想状态下，长租公寓对于很多租房的年轻人来说，其实是个不错的服务。不用想着两三个月就换房子，拎包即可入住，还有定期保洁、管家服务。
如果这个行业能健康地发展下去，便能很好地解决这部分年轻人的居住需求。
