泛豪宅化的当下，张村河现房带给楼市的信心

△一切都是“真材石料”

青岛豪宅的界定，目前已经是优中选优的逻辑。

在青岛主城区，当“面粉价”不断追击“面包价”，就注定了“泛豪宅化”的趋势。

近日落幕的青岛2023年首场住宅用地拍卖，崂山区张村河046地块经历136轮出价后触发熔断，转入线下竞品质摇号环节，最终由越秀&青铁摘得，21045元/㎡的成交价再次刷新崂山地价记录，比海信华润地块整整贵了2070元/平方米！而距离上一宗崂山“地王”的诞生，仅仅过去了三个月。再往前盘点，静山·悦园也是2015年的地王。

从今年张村河的“地王”梅开二度，9家房企抢地的盛况，可以看到崂山泛豪宅化开始了。

城市资源集聚、产品更新迭代，难以复刻的附加值……张村河已经渐渐带动了整个青岛楼市的方向！

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2022年，从全国重点15城的市场看，6万元/㎡以上的产品成交占比也同比增长，增长约5个百分点。青岛2022年千万以上豪宅成交单价达到65470元/㎡，较2018年每平方上涨了3成，且多数豪宅皆位于崂山。

自2018年以来，崂山区各版块商品住宅成交中，商品住宅成交量4655套，这其中1000万以上豪宅成交了521套，金家岭成交了近200套。

签约面积段也在变化，130㎡至150㎡签约3816套，金家岭签约1302套；150㎡-200㎡面积段成交3385套，金家岭成交1178套。可以看到，金家岭以一己之力占据整个崂山销售套的三分之一还多。精英圈层“抄底”核心资产果断坚决。

△克而瑞数据

位于金家岭北侧的张村河，三年更新之下，迎来了发展机遇。

吴晓波之前预测“经历了最近3年，投机主义时代已经结束。从2023年开始，未来的市场将永远属于长期主义者。”可以看到坚持了产品优先的企业，在今年成为了大潮退去后的坚挺者和幸存者。

这其中不乏海信、华润、鲁信及立鹏等房企依旧坚持长期主义，伴随着地王记录的不断刷新，市场对张村河住宅市场的未来预期也不断拔升。

据统计，当前张村河两岸的项目有8个，其中华润崂山悦府和海信君玺必定会待售，融创壹號院、印象·品、静山·悦园、海信璞悦、有邻花园在售。越秀&青铁项目刚刚拿到入场券，只能做高端期房，现房有静山·悦园及印象·品，这其中静山·悦园在高端改善方面是优于后者的。

除了已有项目盘点，整个崂山金家岭板块能做豪宅的土地也在日益稀缺：张村河片区住宅用地配比约5%，南岸仅剩余5宗地，占地约33万㎡。当主城只要有兼顾配套和界面的土地更新出来，必然不缺实力买家。这也是头部企业疯抢入驻的原因。

与此同时，崂山张村河，金家岭金融带的延伸，豪宅在从南至北演进的过程中，产品力大多雷同。豪宅推广同质化，目标客群同质化，是客观现状，也是入场的开发商都要面对的困境。如果想要瓜分张村河的顶豪市场，必须给崂山一个不一样的理由。

营销除却过往的区别差异化，更需附带“第一价值感”。 

这个第一价值感就是现房！在红海竞争中，现房与期房的交织，张村河南岸的静山·悦园给张村河市场带来了变数。

△板块规划效果图

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现房时代，豪宅考验的是房子的品质，涉及到产品、园林、社区到物业服务等方方面面的实景呈现。

静山·悦园开发商立鹏置业与低调的鲁信等企业类似，一直秉承以作藏品的态度做现房给购房者更多直观体验。

近年来，人们在住宅选择上，从考虑居住功能、交通、教育及配套资源的阶段，转化为以圈层文化作为置业关键。于是，集身份、品味等于一体的高端住宅，便成为了圈层文化的代表。而在各大高端住宅相互竞争者，赢得高净值人群芳心，获得不俗销量和口碑的，大都有一个共同点——现房出售。

当下，新一代塔尖越加注重自身体验感与舒适度，对于高端住宅的风格、工艺等也有更高的要求，单纯的效果图、规划说辞很难看出细节，自然也很难打动他们“折腰买单”。

唯有实景现房，才更具说服力。而豪宅做现房，让本就犹豫不决的资本更有趋向性。

那项目开发商立鹏是如何诠释高端居住理念？来看看已实景呈现的实体示范区。

▌空间观：“贵而不显，华而不炫”的三进社区

豪宅=资源占有，对资源的占有是豪宅存在的基础。奢侈品对稀缺资源的占有体现在：用料甄选

一进：  “没有大门，何以称府第”，建筑“泰山杯”获得者，手工锻造的雕花铜门，仪式感十足；高达7.95 米的红木镶嵌入园小区门。在气势上营造了登门入府的仪式感,也与其他项目隔离开来！不远万里引入越南白玉级石材，打造社区门户；

静山·悦园外立面采用越南进口水晶石，主要是通过白色墙面的质感、外部线条的构建、局部构件的装饰、高雅厚重的外墙色调以及韵味独特的坡屋顶来体现欧式建筑风格的华贵、大气。

△静山·悦园实景

海德格尔曾说，人应当诗意地栖居。当我们仰望星空，凝视明月，泛波五湖，踏遍青山，这就是一种诗意。

外部，张村河综合治理坚持生态优先，把生态文明理念融入河道景观设计，打造山林、水系、岸线、公园、绿道、人文、白鹭生态保护湿地等有机交融的优美景观风貌。

内部，当我们带着热爱大自然的心灵与自然相亲，徜徉在优雅的园林当中，你就一定可以诗意栖居于这个大地上。静山·悦园的园林设计，坚持高端米白的国际建筑和“形、意、境”的园林设计理念，将外立面法式建筑和古典皇家园林的廊桥水榭完美表现。

经过铜制大门，途经用汉白玉和红木廊桥，可以看到景观区内10万多株植物界“活化石”也是天然抗癌植物的红豆杉遍植其间。

珍贵的泰山松与市场早已禁售的泰山石成就园区沉稳底蕴。

△静山·悦园实景

以全珍稀名贵树种，匠琢山水桃源盛境。

△静山·悦园实景

△静山·悦园实景

二进是楼座的单元门，采用人脸识别，自动开启与关闭，尊享豪宅仪式感。

△静山·悦园实景

△静山·悦园实景

进入之后，入户门是第三进，安装的是价值10万元一个的装甲门，厚重的手感，有了豪宅该有的侈度。入户门脚下的纯铜“菩提叶”，来自项目的“私人订制”，饱含“前程似锦、步步高升”的美好寓意。

三进礼序，让我们看到了真正的豪宅打造，都用在了细处！这也彰显了立鹏置业极致的产品主义”。

▌圈层观：悦园私厨、艺术收藏馆、净水窑

真正的改善，不只是体现在房间的数量多少，更体现在对艺术、健康、舒适生活空间的满足，体现在生活圈层与生活方式的改善。

社区内配置悦园私厨，豪宅业主不出门即可就餐，按照不同餐标进行搭配；另外社区配置了艺术收藏馆，各种年代的古籍陈列书架，业主可以随时翻阅；

最值得称赞的示范区马上开放，青岛科技大学陶瓷艺术研究所研制的“净水窑”品牌将首次亮相示范区。

文化气息铺满整个静山·悦园，圈层也在潜移默化中形成。

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▌产品观：精研产品，内含乾坤

静山·悦园项目共建设11栋5-6层平墅产品和3栋18层的观山小高层。无论平墅还是小高层，开创性规划全一梯一户配置，公摊低至12-17%。

平墅顶楼复式、一楼带院带地下室赠送面积约200-500㎡，寸土寸金的崂山，这都属于绝配。车位配比达1:2.5，地下车位竟然配备采光井，而且出入口自带吊顶！

户型设计方面也主要面向首改及深改客群。

以149㎡青鸾三室两厅两位户型为例，近8.4米的开敞阳台，一切风景尽收眼底；4.5米的宽敞客厅，餐厨客一体，更显豪宅尺度。

169㎡四室两厅两卫户型，阳台尺寸进一步增加，主客卧一线相连，达到了10.7米，视野更宽阔！

静山·悦园最大的户型达到了202㎡，阳台尺度更是达到了12.3米的宽幕尺度。单客厅的宽度即可达到5.2米，从示范区样板间可以看到，空间尺度可以装下一整套美式沙发。当然，建面约202㎡户型占据着景观园区的好位置，为其分配了最好的景观资源，能享受更宽阔视野及开阔楼间距。

纵观2023年的青岛楼市，没有哪一处，能将城市生活的奢与简、繁与静、快与慢调和得如此水乳交融。如此，怎么选择应该不难！实景呈现+崂山张村河上涨预期，再看静山·悦园，正以超强审美力和产品力，将完美主义的梦想照进现实。

克尔瑞青岛

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