做教育还是做生意?——教育房地产背后隐藏的那些事

做教育还是做生意?——教育房地产背后隐藏的那些事
2020年09月22日 09:00 芥末堆看教育

*来源:智来智库(ID:zhilaizhiku)

“十年育树,百年育人。”教育跟其他业务不一样,教育要出成果,必须坚持教育初心和长期主义;对于教育培训机构而言,向外寻求扩张发展时,与地产资源合作也是一条可参考路线,强化品牌增值赋能,占据区位发展空间,获取更加稳定的客群。

而教育综合体作为“教育+地产”模式的绝佳载体,需要地产集团从原来的提供场地、资源等单一形式转向全面教育服务,从“二房东”升级到统一运营、统一管理、空间资源共享的教育服务中心,通过提供教育衍生品、教育衍生服务、深度挖掘客户价值,实现从“教育”到“教育生态空间”的升级。

01“教育”仅仅是一种营销噱头?

2017年9月,《中华人民共和国民办教育促进法》(简称“新民促法”)正式实施后,在非义务教育的幼儿园和高中,允许社会资本进入并营利。地产资本开始在幼儿园、高中、户外营地等非义务教育环节,以及K12等盈利性较好的板块重点布局。

教育综合体作为“教育+地产”模式的绝佳载体,多数地产开始用这样的方式切入K12、素质类教育版块。目前排名前50的地产商,基本上都以全资子公司、控股、事业部等形式,投资了教育,一半以上将教育产业列为转型创新业务的重点。2017年前,更多的是以全日制学校,住宅配套或捐建、公立合作等模式办学。

对于多家地产商来说,除了政策鼓励之外,能带来稳定现金流的教育,是转型城市运营商的途径之一,拥有场地、资金、资源优势的地产商,正试图重构中国教育产业的格局。

早期的地产做教育是打着“教育”旗号做营销吸引客户的一种手段,像学区房,配套幼儿园等给业主直接入学的承诺,但是因为学校的招生政策是由地方政策决定,这样的模式并未全部成功,“教育”仅仅成了一种营销的噱头。

地产集团入局教育综合体,场地及资金优势对目前大多数从事教育综合体的教育机构是一种降维打击,因为学生的学费不作为主要的赢利点,地产可以从租金差价、衍生服务、房产溢价获利,但是教育机构有运营和经验及行业的优势,可以与地产集团用合作代替竞争,共赢取代对立,实现风险共担,利益共享。

02“地产+托幼”,政策紧缩背景下的好生意

自2017年新《民办教育促进法》(简称民促法)后起,国务院、教育部、卫健委相继出台关于0-3岁托育机构(婴幼儿照护服务)、3-6岁幼儿园(学前教育)的系列纲领性政策文件,几乎刷新了十余年来风平浪静的托幼教育产业。

在0-3岁,政府明确提出“每千人托位”指标,要求“新建居住区按照每千人口不少于一定托位,规划建设婴幼儿照护服务设施及配套安全设施,与住宅同步验收、同步交付使用。”至此,同“小区配套幼儿园”一样,开发商配套“托育中心”正式登上历史舞台。

而站在托育行业促进发展的角度,政策面呈现出了类2004年后放开民间资本举办幼儿园的积极态势——“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,梳理社会力量进入的堵点和难点,采取多种方式鼓励和支持社会力量举办婴幼儿照护服务机构。鼓励地方政府通过采取提供场地、减免租金等政策措施,加大对社会力量开展婴幼儿照护服务、用人单位内设婴幼儿照护服务机构的支持力度。”——摘自2019年5月17日《国务院办公厅关于促进3岁以下婴幼儿照护服务发展的指导意见》。

卓越置业,作为地产圈首批吃螃蟹的“地产+托育”典型,已经尝到了甜头。2018年,卓越置业投资西南托育连锁品牌——暖房子,据悉投资额近亿;2019年,卓越置业设立直营品牌——蒙睿日托;2020年,卓越置业投资华东托育连锁集团品牌——好姑姑,投资额近亿。在卓越旗下幼儿园纷纷被强制普惠后,蒙睿日托以其5000元以上的日托月收费,成为了其教育板块新增的盈利点。

然而,小区配套幼儿园呈现完全不同的冰火两重天。我国对学前教育的整体态度是,必须满足大多数家庭的基本学前教育需求,彻底解决“入园难和贵”的问题。而家庭对于幼儿的个性化、高端化教育需求,则转移到园外的社会托幼培训机构。

纵观从2004年民促法颁布到2020年16年间的托幼政策走向:

第一,托幼教育产业是一个紧贴政策走的产业。接下去的5年,对于托幼政策的解读和各地政策落地实施是所有托幼创业者要高度关注的要素;

第二,幼儿园普惠化已是不可逆转的政策趋势,托幼创业者要扭转从幼儿园这类基础教育服务掘金的观念,视野拓宽到整个托幼赛道。比如,托育正处于窗口期,至少到2025年国家的整体政策是大力支持的;托幼培训类将成为重要的新增盈利点。

第三,地产天生具备“办好托育的”基因,美国托育上市公司“光明地平线”的核心盈利模式是通过与企业合作办园降低房租和获客成本,类似模型“地产+托育”也一样可以。不但小区可行、写字楼也一样大有可为。同时,在卫健委发布的《托育机构的管理规范和设置标准征求意见》中,对托育机构的选址规范提出了明确要求,地产公司在匹配合规选址上拥有天然优势。

第四,地产+托幼培训类更是重大利好。在政策放开、幼儿园内培训堵死的前提下,园外的托幼培训类将成为小区配套的刚需。

03跨界强联合,是为教育还是为生意?

前期我们看过了跨界教育的互联网公司们经历了怎样的业务调整,筹备了哪些教育产品,善于线上化、数据化以及互联网科技的巨头们因为疫情影响,和传统线下教育培训机构开始了正面冲击。

跨界一事早已不是新鲜事,作为资本本身的地产巨头们联合优势公立及私营教育资源,借助地产优势布局教育产业的优秀案例比比皆是。

那么对于教育从业者来说,应该如何看待地产的介入,又能如何借力合作,发挥优势,一起进入本期的产业观察。

1、地产+教育布局早,近5年扩张迅速

2020年3月公布的中国房地产企业500强排行榜名单前10位中,有6家地产公司布局教育业务且成立了教育集团(时间轴统计均以教育集团成立及明确发展节点为主)。在地产+教育业态发展过程中,早期教育业务仅作为地产的辅助业务(碧桂园1994年在其第一个楼盘里开办了寄宿制社区学校),而从2014年起,教育业务成为各地产公司的主营业务之一,在近两年来均加速了教育版图的扩张,并逐步构建出完整的教育生态圈。

2、「地产+教育」具备强强联合的天然优势

地产集团通过「幼儿园」、「全日制学校」、「教育综合体」、「细分领域教育机构」等方式切入教育领域,地产集团通过商圈规划,丰富住宅区域的服务业态,实现优质资源的互惠互利。

客流、消费形态与品牌的增值赋能

住宅地产联合优质公立资源建设「配套幼儿园」、「全日制学校」,吸引客流,对楼盘进行增值;同时幼儿园、全日制乃至教培机构所需的稳定客流,通过楼盘进行圈定,稳定潜在客户池流量。

商业地产联合高知名度教培机构品牌,丰富「商场」内部规划,打造「一站式教育综合体」,吸引消费者以家庭为单位进入消费,提高提袋率,改变消费形态进行赋能;同时,商场中的影院、超市、餐饮等增加吸引区域客群,保证客户流量,提高上门率。

地产解决空间与区位问题,教育解决库存与现金问题

房地产属于高杠杆行业,融资环节是房企的生命线,融资顺畅与现金回款率是其发展壮大的关键,现金流的稳定对于地产企业来说是重中之重,自2016年以来,“化解房地产库存”成为经济工作重点之一,也就是说,房企接下来面临的一个重大问题就是如何盘活存量资产。

在教育行业中,无论培训、全日制,教学时间长或短,进行的都是预收款模式,小到培训机构的3个月、私立学校的半年1学期,大到线上机构的1年卡、2年卡,都能有效的补充地产集团的现金流,加上教育行业的细分品类之多,可发展的业态之丰富,这也是为什么往往地产集团发力教育业务后,其产业布局会进行全年段、全品类的覆盖。

高质量的教育资源(985、211公立大学资源、全国知名教培品牌)能为地产集团带来以家庭为单位的客群入住,帮助地产进行存量消耗。

对于教育培训产业来说,在发展过程中需要考虑地产价格以及空置成本,因为教育产品特征,教育机构往往在一天的时间内要闲置很长时间,需要尽可能的提高「平效」(机构单位场地的盈利能力)与「人效」(机构单人的盈利能力);在扩张过程中需要考虑区位问题,解决潜在客群以及竞争对手的调研需求,地产集团的配合与扶持,能有效降低空间成本,并在扩张的区位选择上优势最大化。

同时,大部分教育机构以及学校的经营管理能力相比地产行业,平均水平较低,地产集团在建筑设计、环境规划、软装设计等基建上能给予更多高规格支持与规划。

今年疫情开始,各行各业均备受打击,线下教育背腹受敌,既要和线上大厂争夺生源,又要面对无法习惯线上教学的退费;受消费紧缩影响,需求放缓,地产楼盘存量消耗、商业租赁及写字楼租赁均呈现下滑趋势。

地产与教育的结合说到底是相互吻合发展扩张需求的业态整合:

①相互提供稳定客流:配套教育完善区域,自带客群引力;教育区位住宅商圈规划完善区域,自带潜客圈层;

②品牌增值与赋能:高知名度楼盘、985/211高校教育资源、全国连锁/地方/细分领域龙头机构品牌,彼此增值,加强单位价格以及品牌影响力;

③相互依托与扶持:教育机构预收款模式有效补充地产在发展过程中所需的现金流;同时,地产在租金成本、基建设计、区位规划、管理模式等方面为教育产业提供扩张支持。

本文转载自微信公众号“智来智库”,作者智来时代。文章为作者独立观点,不代表芥末堆立场,转载请联系原作者。

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