砺石导言：对于企业来说，除了商业模式、竞争战略与组织能力等之外，选择在哪里创业，也是决定企业能否取得成功的一个关键要素。
华生 | 文
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营商环境与产业基础
中国有一个著名的典故“孟母三迁”，是指孟子的母亲为了给孟子创造良好的成长环境，曾经三次搬家，最终让孟子成为一代大师。
这个典故说明了环境对个人成长的重要性。同样在商业领域亦是如此。《砺石商业评论》在对全国各个省市的知名企业进行盘点研究时发现，企业所处的区位环境对企业的发展影响之大，远超想象。
例如，在国内很多内陆省市，几乎没有一家行业领先的头部企业，而在中国改革开放的前沿阵地广东，却聚集着华为、腾讯、平安、万科与恒大等一众行业龙头企业，在中国民营经济高地浙江也诞生了阿里巴巴、吉利汽车、海康威视与万向集团等许多优秀的民营企业。并且这个趋势在近些年进一步加剧，新崛起的企业更是向少数地方集聚。
为什么创建于广东与浙江的企业成功概率更高呢？最核心的根源是这里拥有全国最好的营商环境与产业基础。
营商环境主要指较少的行政管制与更高的市场化程度，让企业避免了很多和工商、税务、消防、环保等政府部门打交道的麻烦，拥有更好的成长土壤，这是为什么深圳特区作为一个年轻的城市能后来居上，而大多数企业都“投资不过山海关”。
产业基础是企业发展所需的人才资源与产业资源。例如，华为、OPPO、vivo、格力、美的、TCL与大疆等几乎所有消费电子企业都出现在广东，这是因为广东拥有全球最丰富的消费电子产业资源。而京东、美团、滴滴、今日头条与快手等新兴互联网企业都位于北京，是因为北京具有更好的互联网人才资源以及互联网创业所亟需的风投机构。
如果上述这些成功企业，创建于另外一座营商环境与产业基础较差的城市，都很难取得今天的成就。所以，对于任何一个创业者来说，选择一个正确的城市都至关重要。这也导致具备一流营商环境与扎实产业基础的城市，都拥有大量的办公空间需求，并因此带来了这些城市众多产业办公项目的兴起。
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城市配套与产业服务
《砺石商业评论》在走访中国各行各业的企业时发现，中国产业界正出现一个显著趋势，就是中国“制造企业”正向“科技企业”转型。
改革开放初期，中国制造企业多以抄袭、模仿为主，注重生产环节，而忽视技术研发。随着时代的发展，制造企业抄袭、模仿的时代已经过去，必然要向技术研发驱动的科技公司转型。例如华为、海康威视、万华化学与宁德时代等以技术著称的企业，虽然都还拥有非常大规模的制造业务，但决定企业成本的核心都已经不是制造环节，而是技术研发环节。
除了制造企业的科技化，随着互联网、大数据、人工智能与云计算等数字化技术的发展，几乎所有行业的企业也都在从传统的生意方式，转型与数字化技术深度融合的新生意模式。而无论是科技化还是数字化，企业都需要大量的尖端知识型人才，这些人才多聚集在城市的核心城区。
而过去很多产业办公项目都处于城市郊区，位置较为偏远，很难吸引到优秀的知识型人才，这就需要企业在办公选址上充分考虑这些人才的办公空间需求。另外，过去产城分离的现象，也造成人们工作与生活的严重割裂，极为不便，很多产业新城一到晚上就变为空城，于社会经济发展也不利，这让城市执政者越来越意识到产城分离的弊端，于是在城市规划上开始推动产业向城市回流，并打造城市配套更完备的都市型产办空间，以实现产城融合。
除了营商环境、产业基础与城市配套，产业服务能力也越来越成为产业办公项目成功的另外一个重要元素。谁能帮助企业在资本、业务等领域创造更大的价值，谁便能吸引到更多的企业入驻。近些年，我们也陆续看到一些产城项目为吸引优秀的企业加入，甚至自己出资成立产业投资基金，打出产融新城的概念，通过投资来吸引优秀企业入驻。
综上分析，我们认为“一流的营商环境、一流的产业基础、一流的城市配套与一流的产业服务”，是决定一个产办项目成功的四个最核心要素。
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标杆案例：运河万科中心
近些年，在中国公认发展最快的城市当属杭州了。
2016年9月，全球最高规格的国际经济合作论坛G20峰会在杭州市举行。2022年，第19届亚洲运动会也将在杭州市召开。作为这两项重大经济与体育盛会的举办地，杭州的城市地位可见一斑。
在杭州城市地位不断提升背后，是全球高科技产业和人才汇聚带来的城市日益繁荣。据官方统计，杭州已经连续数年成为全国人才净流入数量最多的城市，成为全国最具创新力的城市。之所以能吸引到众多科技企业与人才汇聚，最核心的要素正是杭州一流的营商环境。
笔者在全国各个省市调研时发现，不同地方的政府在执政理念上具有较大差异，其中让笔者印象较为深刻的便是杭州市的政府官员。杭州政府官员不仅对经济与产业有着深刻的理解，在对待企业时也保持着极为低调谦逊的姿态，不是摆官威，管卡拿，而是竭力为企业提供务实的政策服务与便利条件。另外，杭州地处长三角一体化的战略枢纽位置，是中国民营经济最具活力的地方，在其周边拥有门类齐全的产业体系以及积极奋进的创业氛围，也因此成为中国产业办公项目集聚的重镇。
运河万科中心百米景观长廊效果图
在对杭州产业办公领域的各个企业进行研究时，万科杭州的表现让我们感到较为意外。在公众传统认知中，万科是精品住宅领域的专家，但万科杭州却较为敏锐地把握住了都市型产业办公的发展趋势，在产业办公领域实现了大规模布局。截至目前，万科杭州布局了黄龙、良渚、奥体、运河、未来与江南六大万科中心。
在杭州，最著名的地标性位置莫过于西湖与京杭大运河，万科杭州凭借前瞻的卡位，在这两处均布局了万科中心项目。其中，黄龙万科中心位于西湖核心区域，已经成熟运营，是当前杭州产业办公领域的一个标杆项目；运河万科中心则位于京杭大运河畔，正成为万科杭州在产业办公领域的又一全新代表作。
虽然地处杭州，让运河万科中心具备了全国最领先的营商环境，但这并不能让其从杭州众多的产办项目中脱颖而出。因为随着杭州城区的外溢发展，近些年余杭、萧山等区域也都迎来了重要发展机遇，在这些区域均分布着大量产业办公项目，竞争极为激烈。要想吸引到优秀企业的青睐，各个产业项目就必须具备“人无我有”的差异化优势，否则只能沦为众多项目中的平庸一员。
杭州市是全国知名的数字经济之城，所以各个区域的产办项目在招商时都大打数字经济的概念，这导致大家同质化程度较高，谁都很难脱颖而出。但对于运河万科中心来说，其所处的拱墅区有一个人无我有的优势，就是其是杭州汽车贸易与服务的传统集合地，具有深厚的汽车产业基础。
拱墅区十大产业平台布局图
另外，杭州市近些年推出大运河文化带建设和大城北地区建设等重点举措，让濒临京杭大运河，地处杭州市北部主城区的拱墅区，迎来了发展的重要战略机遇，并推出了十大产业平台，其中就包括汽车领域的汽车互联网小镇项目。截止2019年，拱墅汽车互联网小镇已集聚各类汽车互联网企业1500余家，年营业总收入超过200亿元，并获得了省级特色小镇的荣誉。
拱墅汽车互联网小镇占地3平方公里，按照“一带一核三园多点”的空间结构布局，其中运河万科中心便是小镇中最为关键的“一核”项目，总建设规模约37.6万m²。在汽车产业人无我有的优势，让运河万科中心明确了以汽车互联网等数字经济为核心的清晰产业定位，这让其成为汽车相关产业企业的办公首选。
如果说营商环境与产业基础是产业办公项目成功的前提，那么城市配套的完善程度则是产业办公项目成败的根基。
运河万科中心共享大堂
运河万科中心位于杭州市的主城区，临近上塘、留石高架，有5号线、10号线（在建）双地铁环绕，交通网络通达全城，同时周边还有万达广场等丰富的城市配套，这让运河万科中心较为合适员工在这里工作与对外交流。除此之外，运河万科中心项目本身，也充分考虑以人为核心的体验设计，规划了甲级办公、SOHO、缤纷商业、汽车博物馆、会展中心与主题酒店六种业态。
例如，目前已经全面租售中的甲级办公楼，坚持了万科一贯的精品理念，一楼大堂约1000平方面积，10米挑高，装修豪华，给人以高端大气的感觉，并且拥有8部高速电梯，方正几乎无死角的户型给予企业更高的使用率，4.2米与4.76米的层高也非常舒适。
在办公空间细节上，运河万科中心也极为重视共享理念的应用，设置了共享多功能厅、商务中心、多元洽谈空间与共享水吧服务等多个共享场景，在合理优化资源的同时，也为企业带来了许多有价值的增值服务。
另外，运河万科中心还充分利用地处京杭大运河沿岸的优越地理条件，设置了滨河景观带、活力广场与百米景观长廊等生态场景，进一步提升了办公环境的舒适体验。
创新体验中心夜景
除了在城市配套上充分考虑以员工为核心的体验，运河万科中心还充分考虑园区企业在业务上的便利。例如，已经正式对外开放的“创新体验中心”，其整体造型就是按照一个汽车仪表盘进行设计，设置了盘旋而上的汽车跑道与吸引眼球的屋顶旋转展台。目前已成功举办了全新BMW 3系杭州上市发布派对、迈凯伦品鉴会等，正成为各大汽车品牌在杭州“城市汽车发布秀场”的首选，大大便利了园区企业的业务所需。
全新BMW 3系杭州上市发布派对在运河万科中心成功举办
在营商环境、产业基础与城市配套等维度，运河万科中心无疑具备了很好的条件，在产业服务上，其也充分利用万科集团的核心资源，落地了万科旗下的产业服务品牌——星商汇。星商汇，定位“全生态产业服务平台”，以链接资源，推动企业聚合，推动产业生态构建为目的。通过多年实践，星商汇整合出“3+7+1”运营服务体系，即3个行业圈层、7项企业服务、1个创新中心，包含了行业交流、学术交流、人才互通与培育、政策引导对接、资本对接、企业法务财税营销培训和第三方服务等等内容，以服务构建政资人企的全方位产业生态链接，给产业的升级营造良好的软环境。
目前，运河万科中心已经在园区通过落地汽车互联网小镇的管委会，为入园企业提供政策导入服务；通过组织汽车互联网大会、政企对接会等活动，为企业提供行业交流、人才引进等多种资源；通过与上海交大科技园、杭州清科、天猫汽车等领域前沿企业及孵化平台间合作，构建助力汽车产业企业发展所需的技术、资金与营销等各种资源。
运河万科中心与上海交大科技园、杭州清科达成战略合作
上述软产业服务，都正在产业办公领域变得越来越重要。就像万科之所以在住宅地产领域享有盛誉，万科物业的优质服务是很重要的底层支撑。未来，万科如果要想在产业办公领域实现堪比住宅地产的行业地位，就需要在产业服务领域构建出能帮助企业实现更好成长的系统性能力，一旦形成这种能力，那么将成为产办企业最为核心的竞争力。
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结语
任何一个成功的企业，其产品都必须较竞争对手更好地满足用户的核心刚需，在产业办公领域亦是如此。对于企业客户来讲，在办公领域其最核心的刚需就是良好的营商环境与完善的产业基础，以及吸引人才、方便对外交流的便捷交通与城市配套。
杭州是中国继北上广深之外新崛起的城市第五级，其“敢为人先、坚韧不拔、立己达人、大气开放”的城市精神，让其有着全国最好的营商环境。对于那些志向远大，心怀抱负的企业来讲，杭州绝对是全国范围内最宜商宜业的城市选择之一。
而在杭州市，地处主城区拱墅，不仅具备扎实产业基础与高品质城市配套，同时还具有完善产业服务的运河万科中心，则更是少有的创业佳地。
