1．楼市是具备周期性的。
众所周知，房地产是有周期的。其中既有国家信贷波动的大周期，又有各个城市自己的的发展小周期。
所谓的一城一策，就是指不同类型的房子上，存在着不一样的周期反应。
拿北京为例，从08年到17年的短短九年之内，北京楼市至少经历了4轮楼市的牛熊市场转换过程。
其中17年317楼市调控至今，时间坡度已经接近2年有余了，在某种程度上来说是不是又接近了一次市场牛熊转换的拐点？
2．从市场的情况看，北京二手房库存在不断达到新的阶段性高点。
在2019年春节后我们能够看到市场成交量还可以，但是这背后放大出来的二手房售库存却在急剧增加，而且库存增加的速度远超成交速度。
其实不光是北京，全国很多城市2019年二手房库存都在飞速增加。
源于很多人几年前在二线城市买的新盘今年下房本，曾经的新盘转化成了二手天量库存问世。
相比较其他二线城市而言新盘发达，存量房市场还远远没有跟上，北京的存量房市场情况还是最好的。
在很多二线城市最大的问题是，新盘排到半夜，新楼盘暴涨，但是跟你没太大关系。
很多真实的情况，可能是在你没变现成功过之前想象不到的。
在北京一套二手房挂牌3个月的情况，放到二线可能就会变成6个月8个月，甚至更久，在加上２个月过户周期也许一个房子变现时间就会是一年。
这些对只保留半年甚至几个月月供的短周期炒房人来说，靠谱吗？
3．2016年后楼市投资进入了一个新的阶段，就是短周期赚钱很难风险会被加倍放大。
这个阶段绝对具有无数个坑，随便一个坑，你碰到就是几年无法自拔，甚至深陷10年之久！
现在已经不像是03、04年你随便买个楼盘，哪怕当年买贵了买错了，但是多等个两三年总是会是赚钱出来，哪怕相对少赚了一点儿。
2016年以后，想要楼市投资并获得收益，真心是个技术活！
很多人买第一套的时候，赶上了十几年十几倍的大周期，误认为房产投资很简单。
如果你持有这样的想法，那么今年你买房交学费进坑是大概率事件！
这里面最大的坑就是在网上流传很广的炒房大法，这里面耳熟能详的一些经典言语，例如：给你一个足够长的雪坡；贷到就是赚到；信用卡、信用贷；2N；三重顶；下一站，重庆；暴击笋盘等等。
新人进来拜读以后，纷纷2016年以后大行其道进行实践。
然而这些人2016至今已经3年了，里面有几个真正赚到钱了呢？
可以负责任的说，2016年以后怎么在北京这样限购的城市持续建仓，也就是“2N”，如何以房贷为核心组织你的负债，网上老气的炒房方法里面根本没有透露。
这里面最主要的原因就是使用这些方法的人，他百分之八十的仓位都是在2012年之前建仓购买的，是老本！
人家2002开始建仓，十几年十几倍的收获，低成本构成稳如泰山的基本盘，你2016年才开始新建仓，3年原地踏步，弄不好还有点负增长，甚至有人快到了崩溃的边缘。
同样的操作手法，相同的逻辑切换到不一样的时间窗口，可能就不能用了！
当然更要命的还有下面这种楼市骗局，在楼市的下坡期采用诈骗手段诱骗新人去通过办信用卡短周期炒房，像这种人为了赚点破钱真是尼玛心都黑透了。
麻麻比还骗人找二十个人办信用卡？这世界上除了你媳妇能让你办，找两个外人给你办信用卡都算尼牛逼 ！
5．这个信贷周期的放松是经营贷放开，房贷没放开
2018年经营贷，各行控制得非常严格。
进入2019年春节和两会以后，最明显的事情就是，各银行都陆续推出抵押经营贷，甚至利率非常低。
我听说过的目前利率最低的经营贷是中行，年化3.915%，比85折按揭（利率4.164%）利率还低，但是它的缺陷是3年或5年授信每年归本。
借款时间相对较长、有优势的抵押经营贷目前是招行，可以按20年计算月供，5年归本，年利率近期降到了4.75%。
可惜目前阶段的信贷窗口里房贷仍然没有放开，对于主流的购房者，还是要靠房贷的，而不是抵押经营贷。
这里面代表的绝不仅仅是有路子的人能拿到钱炒房就可以赚钱，更深层反应的其实是楼市的主流换房升级链条无法启动。
在目前的北京楼市置换上也卡在了800万左右的价位左右，在1500万以上总价的房子，挂牌周期和成交周期都非常的长。
这也证明了在当下的信贷政策下，北京楼市并没有持续性的上涨空间和预期！
6．本轮调整周期假如远超过3年，你怎么办？
你有没有想过，本轮调整周期不再是3年，而是4年，5年，甚至更长呢？
所以在任何时候都要做好风险控制，杠杆不能上满更加不能套信用卡做你的主要现金来源。
你做每一个重大决策的时候，都要对自己的全部情况做一个很好的评估才可以。
二手房市场盈利，理论上是要靠遇到一个市场上升的牛市，出货并且盈利，或者用套出来的利润在在房贷的支持下放大资产基数，这一切都需要楼市窗口的配合。
在目前看来，这个窗口短期不会出现，北京的二手房市场短期也不会有启动，短周期上至少需要1年甚至2年以后。
如果有下一个牛市，你要在牛市里，完成资产置换，重新制定你的现金流和负债比例。
但是窗口期，真的非常非常短，可遇不可求！
7．我不怕房价跌，也不怕调整周期长，我怕背后逻辑的调整和变化
有人提到商住房那么，商住房于2017年进入目前的房地产调整周期，就更难受。
商住房绝对不是需要完全规避，100万出头的，还是可以的。
需要绝对远离和规避的商住房类型是——大面积商住，或者说高总价商住。
500万价位，就属于高总价商住，2017年3月底，北京商住房背后的逻辑（购房人群要求，贷款政策等），发生了史无前例的颠覆，引发了极大的后果和影响。
它的崩塌跟北三县的环京楼市一样，北三县2017年至今，为什么暴跌？为什么房价腰斩都没止住？
就是因为背后的购房逻辑发了巨大的变化，接盘的人几乎完全消失，凤毛麟角。
虽然北京2011年率先开始限购，但是北京是不一样的城市，是无数人持续涌入，可以获得社保并且想定居的城市！
哪怕限制住了外地人，本地人口也会持续增加新的具备购房资格新的人口来源。
北三县可不一样，它的本地人口数量根本无法支撑交易量，又不具备太有吸引力的人才流入概念。
在楼市投资里面最需要优先保护保证就是高确定性，而不是短期价格涨跌。
价格的高低和周期对于我们都是可以预期的，但市场交易逻辑的变化却是无法接受的。
8．拥有美满幸福家庭的人，应该获得更多的财富奖励和人生收获
在你进行房产改善或投资的时候，家庭是资产结构中最最重要的一环。
很多单身的朋友们，由于缺乏配偶这一环，在某些情况下，就有可能力所不及。
家庭的稳定性，配偶之间的信任度，两个人的三观等等，共同决定你家庭财富的上限。
在国内楼市投资新的阶段里面，我们需要掌握一个重要的概念就是资产配置高于一切。
我们相信，拥有美满幸福家庭的人，应该获得更多的财富回馈！
9.我对我们的国家有信心
进入互联网时代后，很多事物迭代的速度都非常快。
放眼全球市场，中国是现在世界上最大的互联网市场，而且在基础建设大幅度领先全球的其他国家10年以上。
假如你来对比10年前的自己，那你一定会也很认为给你自己带来了巨大的提升和改变，这个提升的大部分原因就是来自于中国自身的进步和发展。
一个国家的楼市和不动产是这个国家最基础的资产组成，在国家上位的过程中只要趋势不发生大的变化，稳定就能够保持持续发展的动力。
很多真正有价值的东西，都是通过非常残酷的淘汰法则脱颖而出的，在这个发展的过程里面我们大家需要有经历市场牛熊转换的准备。
也许不久的未来还会有更新的领域，更新的模式来颠覆我们的生活模式和三观。
希望大家都是拥有美满幸福家庭的人，或者可以通过努力创造美好幸福的家庭。
特别说明：
1、2019年4月23日晚，坐标望京和一些朋友进行的一次线下聚会。
2、文中主要观点发言人是我。
