第四次工业革命为物流地产发展创造机遇_

对于创新科技的运用成为引领物流地产行业积极发展的重要因素；以创新科技为代表的第四次工业革命更将全面赋能物流地产投资前景。

多重驱动因素：支撑物流地产行业积极活跃

中国，凭借强劲的人口增长，快速的城镇化发展以及不断提升的中产阶级比例，成为了全球经济增长最快的国家之一。这些积极的宏观驱动因素也正推动着物流和零售业的结构性转变。科技自动化的不断进步。第三方物流行业的扩张、电商务平台的发展和高端制造业的蓬勃，都成为了物流地产市场积极活跃的关键驱动力。

近年来，投资者对于物流地产的兴趣日益浓厚，投资者来源也日益多元化，为国内物流地产投资市场创造了一个良好的市场环境。积极而旺盛的投资需求在很大程度上受惠于工业地产市场基本面的改善以及行业内积极的结构性转变的推动；特别是电子商务平台的稳扎稳打和对第三方物流服务需求的不断提升。市场对于工业和物流地产空间的需求不断积累，专业运营商加速入场，进行平台升级并购，催生了很多投资交易案例。而诸如新能源汽车和高科技电子产品在内的高端制造业的兴盛，也为市场造就了更多自用或投资项目。

在众多物流地产行业发展的关键驱动因素中，对于创新科技的运用是保证未来可持续增长的重要因素。

第四次工业革命标志着以智能制造为核心的智能经济时代的到来。如果说第一次工业革命实现了“大规模生产”(机械生产)，第二次工业革命实现“电气化生产”(流水线生产)，第三次工业革命实现“自动化生产”(产品的标准化)，那么第四次工业革命则将全面实现生产的数字化、智能化、绿色化和定制化。

第四次工业革命的概念与智能生产息息相关，能为工业地产业主带来其所需的规模化、定制化和高效率。生产力提升的浪潮，已相继为制造业带来转变，随着新一轮的生产力革命时代的到来，工业地产和物流地产也将迎来更深层次的变革与机遇。可采用的有效举措有：

全球化进程不断加快，互联网、物联网、大数据、人工智能等技术不断发展，正在给我国多个行业注入新鲜活水。智能化已成为时代的代名词，在这股浪潮下，物流地产行业也注入了智能化的基因，智能物流迎来了发展的“黄金阶段”。

根据仲量联行的观察，现今的物流仓储租户对新技术如机器人、自动驾驶货车、无人机运输和人工智能的需求正日渐攀升。

为迎合这一趋势，市场领先者已经开始行动，一些在中国的甲级物流行业巨头开始致力于运用数据让物流资产发挥更大效能，从而帮助客户提升效率、降低成本，支持物流领域的科技创新和绿色清洁能源领域的应用探索。

某些略显陈旧、科技水平不足的物流仓储设施将面临淘汰。随着科技应用的步伐日益加快，物流地产投资者在评估旗下投资组合时，需考虑到这一市场新动向对自身资产有何影响。未来物流地产对功能及配置多样化的需求弹性将显著增加，而这也将创造多元化的投资机会，投资者和业主必须开发出具备未来竞争力的物流地产项目以作为应对。

位于重点核心区域的物流仓储设施可以通过转型/重建来发挥多功能作用；同时，迎合租户特别需求的灵活定制建造理念也成为又一市场趋势。

希望通过升级现有仓库规格或改变其用途来创造更多价值的投资者，可以通过提升楼层承载能力、升级电力供应设施和安装光纤基础设施来实现。

为实现可持续的良性发展，物流仓储设施的选址和设计要具备前瞻性。为了满足电商客户当天/第二天的送货预期，仓库和配送中心应靠近人口中心和运输网络，全面提升自动化效率。此外仓库和配送中心的位置、交通便捷程度及配套设施的便利性还对人力资源的保障也起到积极作用。

物流仓储设施的选址是一项关键决策，随着房地产科技日新月异的发展，物流地产业主也开始使用科技和大数据的力量来赋能自身决策的制定。

近日房地产科技专家建立了一个基于地理信息系统（GIS）的物流仓储资产适宜性评价模型，以可视化的方式系统性地为投资者、开发商及租户选址提供专业意见。GIS能在计算机硬、软件系统支持下，运用系统工程和信息科学的理论，对地理环境空间的各种要素进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述。

而在设计物流仓库时，灵活性这一因素需要被考虑其中。

例如，模块化建筑单元不仅能够满足多种商业类型的需求，还能根据租户的需求重新配置。同样地，模块化机电（M&E）系统也能满足未来扩张的需求。多余的立板可用于机电电缆的运行，以此满足不断增长的电力需求。同时，还要留出指定区域，用于安装额外的水箱和空调压缩机。这些都是具备未来竞争力的几种方法。投资者需熟知并应用这些设计规范，以保证自身资产的价值最大化。