来自莫拉达巴德的拉胡尔·夏尔马(Rahul Sharma)是一家中型公司的会计，自2013年以来一直住在德里。在过去的许多年里，35岁的夏尔马一直梦想着在德里国家首都地区(NCR)买一套房子。他接受了这样一个事实:以他的预算，他只能在经济适用房中买到一套小房子。但当他去年最终进入市场时，他以650万卢比左右的价格在诺伊达扩建区选择了一处普通大小的房产。这套公寓有两间全尺寸卧室、一间餐厅、一间客厅和一间书房兼儿童房，比他早些时候计划的要大得多。至于预算，他最终花费了至少200万卢比，超过了最初的估计。然而，这并没有阻止他冒险一试。虽然他不得不动用家里的积蓄来支付这笔额外的钱，但这套公寓足以满足他的家庭需求。“我们想要一个更大的房子。如果我买了一套经济适用房，我就不得不牺牲建筑质量，满足于60平方米的面积。”夏尔马说。
在购买一套普通大小的公寓而不是一套60平方米的经济适用房时。这意味着他不得不放弃他可能从政府的Pradhan Mantri Awas Yojana(城市)计划中获得的补贴，因为他觉得在第一套房子的质量和大小上妥协是不对的。毕竟，大多数中等收入家庭的人一生中只买一套房子。“所以，为什么不争取(自己能负担得起的)最好的呢?”他问道。
并不是只有夏尔马这样。成千上万的购房者梦想着购买他们的第一套房产，特别是在经济适用房领域，他们越来越多地寻找更好的选择。从行业趋势来看，印度的经济适用房市场正在走下坡路。由于购房者回避这一细分市场，经济适用房在整个住宅房地产市场中的份额正在迅速萎缩。从2019年51%的高点，到2022年，印度前8大市场(孟买、海德拉巴、班加罗尔、金奈、浦那、德里NCR、加尔各答和艾哈迈达巴德)的经济适用房在整体住宅销售中的份额降至40%。此外，随着购房者购买经济适用房的意愿下降，以及建筑成本飙升，开发商也在撤离这一细分市场。
该领域新项目启动数量的下降更为明显。虽然在2019年，这些城市(市场)推出的新住宅单元中有50%以上属于经济适用房，但到2022年，这一比例已降至31%。房地产咨询公司Anarock Group董事长阿努吉•普里(Anuj Puri)表示，经济适用房市场正处于水深火热之中。他表示，尽管在2020年和2021年出现了重大中断，但住宅房地产市场在2022年初已经反弹，销售额和新推出的房屋数量实现了两位数的高增长。“然而，似乎有一个主要的‘死亡’;这就是经济适用房。他说:“这部分曾经是相当大的政治炒作的来源，如今它不仅仅是萎靡不振，似乎已经奄奄一息。”
misungroup的总经理Yash Miglani同意这一观点。misungroup是一家房地产开发商，在德里NCR的诺伊达、大诺伊达和拉杰纳加尔延伸微型市场广泛开展业务。他说:“由于大多数中期购房者在许多层面上都受到全球冠状病毒大流行的严重影响，经济适用房行业在大流行后经历了一段艰难的时期。”
房地产开发商Signature Global的董事长普拉迪普·阿加瓦尔(Pradeep Aggarwal)表示，自2015年以来，他的公司已经建造并交付了8200多套经济适用房。但在过去三年里，经济适用房在他的投资组合中所占的比例已经缩小，重点转向了中端住宅。阿加瓦尔说，在2022年新冠肺炎疫情消退后，开发商越来越关注中等收入家庭，而不是经济适用房。“如今，客户正在寻找更大的单元，有三间卧室，而不是紧凑的2BHK公寓。因此，过去推出300万至400万卢比可负担公寓的开发商，正在推出500万至700万卢比的新项目。”
阿加瓦尔通过建造经济适用房开始了他的房地产行业之旅，他指出，除了新冠疫情后消费者偏好的变化外，俄罗斯和乌克兰之间正在进行的战争导致原材料成本不断上升，这促使人们转向价格更高的细分市场。“自战争以来，关键原材料的价格一直在稳步飙升。此外，随着整个市场对住宅的需求达到峰值，新推出的住宅数量激增;在过去的一年半里，土地价格也大幅上涨。这些因素使得负担得起的项目，尤其是那些单价低于400万卢比的项目，变得不可行的。”但他认为，购房者的购房意愿几乎没有受到影响。“这就是销售量持续飙升的原因……高价单位在整个市场中的份额也是如此。随着中高档住宅规模的膨胀，开发商往往会转向这些市场，因为它们的回报更高。”
拥有Housing.com、PropTiger.com和makaan.com等proptech平台的REA india的最新数据显示，在市场上经济适用房份额下降的同时，价格较高的房屋份额飙升，价格在450万卢比至990万卢比之间的房屋目前占市场的37%，而2019年这一比例为33%。此外，价格在1000万卢比以上的房屋涨幅最大。2019年，它们在前8大城市中仅占16%的市场份额，而到2022年，它们的份额升至23%。
REA印度集团首席财务官Vikas Wadhawan表示，疫情在目前市场的转变中发挥了关键作用，有能力的消费者正在购买更大的设备，如3BHK或3BHK带研究的设备，这些设备通常在负担得起的类别中是买不到的。他表示:“除了增加建筑成本外，这还导致人们远离(低价)房。”他补充称，由于各个市场的土地价格和建筑成本差异很大，政府需要根据地理位置合理调整保障性住房的价格上限。
据County Group董事兼CREDAI Western UP总裁Amit Modi称，不断上涨的建设成本和土地价格正在推动可负担项目远离城市。“NCR经济适用房部门的状况正在变化，因为曾经负担得起的地区正在迅速超越其负担能力并进入中档类别。就连1BHK和2BHK这样的小户型也变得买不起了，”他补充说，因此，开发商正在城市郊区寻找大片廉价土地。
房地产行业人士表示，除了投入成本高企之外，缺乏政府支持进一步加剧了实际情况。根据莫迪的说法，尽管最近采取了一些措施，如提高铁产品的出口关税，降低铁矿石的进口关税，以及财政部长最近在与行业成员的互动中宣布政府打算降低水泥价格，但挑战仍然存在。他表示:“水泥的商品及服务税目前为28%，这是最高的类别，这使得开发商难以降低成本。”据他介绍，经济适用房开发商继续面临多重挑战，如需要更多的土地用于开发，建设成本上升和融资渠道有限。他补充说，尽管“人人有房”仍然是政府的工作重点，但经济适用房领域可能需要政府提供更多支持。
总部位于孟买的房地产巨头Hiranandani集团的联合创始人兼总经理Niranjan Hiranandani对此表示赞同。Hiranandani同时也是行业组织Naredco的全国副主席，他说，行业利益相关者要求的一系列措施仍未实现，但经济适用房领域仍有增长空间。而根据法规，主要城市的经济适用房被定义为价格不超过450万卢比、面积不超过60平方米的单位。行业参与者要求对这些规则进行一些修改，以便向更多的用户开放这一细分市场，并吸引更多的开发者。例如，该行业的主要要求是将大城市经济适用房的价格上限提高到1000万卢比，并赋予该行业行业地位。Hiranandani说，提高价格上限不仅有助于吸收飙升的成本，而且还确保更多的购房者可以利用政府PMAY (U)计划的信贷挂钩补贴计划提供的利息补贴。
尽管目前存在危机，但利益相关者对经济适用房领域的前景充满希望。他们表示，如果采取正确的措施，那么这一群体就有可能实现许多中低收入家庭拥有住房的梦想。“这种曾经负担得起的住房变得负担不起的周期，使得中低收入购房者找到合适的住房选择变得越来越困难。”这些问题需要开发商、贷款人和政策制定者的协调努力，因为它构成了相当大的一部分人口，而且存在大量未满足的需求，”莫迪说。普里表示，政府还可以考虑释放其持有的土地，以便为经济适用房项目的开发商提供更便宜的土地。“另一个关键干预措施是……继续非常相关的是，正在修订符合政府对经济适用房买家的各种激励措施的房屋的价格带宽。目前的450万卢比限制意味着买家不能在城市范围内寻找任何地方，而必须转向基础设施不足的远郊，”他说。
随着形势的发展，市场动态正在经济适用的住宅房地产市场发挥作用，开发商和购房者几乎看不到缓解的迹象。
印度住宅市场包括以下几个层面。
印度的公寓市场是住宅市场的主要组成部分。这些公寓通常位于城市中心或城市周边的繁华地区，提供各种设施和服务，如停车场、游泳池、健身房、儿童游乐场等。公寓市场的价格通常比独立房屋和别墅更实惠，因此受到许多年轻人和中产阶级家庭的青睐。
印度的别墅市场主要面向高端客户，这些别墅通常位于城市周边或郊区，提供更大的空间和更高的隐私性。别墅市场的价格通常比公寓和独立房屋更高，因此只有少数人能够负担得起。
独立房屋市场是印度住宅市场的另一个重要组成部分。这些房屋通常位于城市周边或郊区，提供更大的空间和更高的隐私性。独立房屋市场的价格通常比公寓更高，但比别墅更实惠。
住宅社区市场是印度住宅市场的新兴领域。这些社区通常位于城市周边或郊区，提供各种设施和服务，如商店、学校、医院、娱乐设施等。住宅社区市场的价格通常比公寓和独立房屋更高，但比别墅更实惠。
除了以上细分市场，印度住宅市场还面临着一些挑战。其中之一是住房价格的高昂，这使得许多人无法负担得起自己的住房。此外，住房供应不足也是一个问题，特别是在城市地区，这导致了住房价格的进一步上涨。
住房问题一直是该国面临的严重问题之一。印度的住房问题主要表现在以下几个方面：
1. 住房短缺：印度的人口不断增长，但住房供应却无法满足需求。据估计，印度目前需要大约2000万套住房，但实际上只有约1000万套住房。这导致了住房短缺和住房价格的上涨。
2. 贫困人口住房问题：印度有大量的贫困人口，他们无法负担得起自己的住房。许多贫困人口住在非法建筑物或贫民窟中，这些地方通常没有基本的卫生设施和安全措施，生活条件极其恶劣。
3. 城市化问题：随着城市化的加速，越来越多的人涌入城市，需要住房。然而，城市住房供应不足，导致了住房价格的进一步上涨。此外，城市住房通常比农村住房更昂贵，这使得许多农民无法负担得起城市住房。
4. 建筑质量问题：印度的建筑质量通常较低，这使得许多住房不安全。在印度，建筑物的质量通常受到监管不足和腐败的影响，这导致了建筑物的安全问题。
总的来说，印度的住房问题非常严重，特别是对于贫困人口和城市居民。政府需要采取措施来解决住房短缺和住房价格上涨的问题，同时提高建筑质量和监管水平，以确保人们的住房安全。
印度住房市场的两极分化是指住房供应和价格的巨大差异，导致社会的不安定。这种两极分化主要表现在以下几个方面：
1. 贫富差距：印度的住房市场存在着巨大的贫富差距。富人可以购买高档别墅和公寓，而贫困人口则只能居住在贫民窟或非法建筑物中。这种贫富差距导致了社会的不平等和不稳定。
2. 城市和农村之间的差距：印度的城市和农村之间的住房差距也很大。城市住房价格通常比农村住房价格更高，这使得许多农民无法负担得起城市住房。此外，城市住房供应不足，导致了住房短缺和住房价格的上涨。这种城市和农村之间的差距也导致了社会的不平等和不稳定。
3. 地区之间的差距：印度的不同地区之间的住房差距也很大。一些地区的住房供应充足，价格相对较低，而另一些地区的住房供应不足，价格非常高。这种地区之间的差距也导致了社会的不平等和不稳定。
这种住房市场的两极分化导致了社会的不安定。贫富差距和城市和农村之间的差距导致了社会的不平等和不稳定，而地区之间的差距也加剧了这种不平等和不稳定。
印度政府已经采取了多项举措来保障住房，以解决住房短缺和住房价格上涨的问题。
1. 建立住房开发机构：印度政府成立了一些住房开发机构，如国家住房银行和印度住房开发局，以促进住房建设和提供住房贷款。这些机构提供低利率贷款和其他财务支持，以帮助人们购买住房。
2. 建立住房保障计划：印度政府实施了一些住房保障计划，如普拉达汉曼计划和贫民窟改造计划，以提供贫困人口的住房。这些计划提供低价住房和其他住房补贴，以帮助贫困人口改善住房条件。
3. 建立住房政策：印度政府制定了一些住房政策，如住房政策2017和住房政策2018，以促进住房建设和提供住房。这些政策提供了一些激励措施，如税收减免和土地分配，以吸引私人投资者参与住房建设。
4. 建立住房监管机构：印度政府成立了一些住房监管机构，如国家住房委员会和国家住房建设局，以监督住房建设和提供住房。这些机构负责制定住房标准和规范，以确保住房的质量和安全性。
5. 建立住房技术中心：印度政府成立了一些住房技术中心，如住房技术中心和住房和城市事务部门，以推广住房技术和创新。这些中心提供住房技术培训和研究，以提高住房建设的效率和质量。
印度政府已经采取了多项举措来保障住房，以解决住房短缺和住房价格上涨的问题。这些举措包括建立住房开发机构、住房保障计划、住房政策、住房监管机构和住房技术中心等。这些举措有助于提高住房供应和质量，促进住房市场的稳定和发展。
