世纪浪人:从“蛋壳跑路”传闻,揭秘长租公寓违约背后的危机

世纪浪人:从“蛋壳跑路”传闻,揭秘长租公寓违约背后的危机
2020年12月01日 10:40 资鲸网

封面图片:长租公寓监管宣传图(来源:百度百科)

  【前言】近期,知名长租公寓运营商蛋壳公寓“爆雷”,再度刺痛租房者的脆弱神经。长租公寓问题已经像一头闯入房间的“灰犀牛”横冲直撞,该好好管管了。完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给,促进租房市场健康发展,关键在监管。当市场“无形之手”失灵,政府的“有形之手”就要重拳整治。否则,租房市场就会出现“劣币驱逐良币”现象,动摇“租购并举”的楼市调控长效机制。

  11月25日,武汉市房管局关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知。无独有偶,深圳市住建局于发布关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知,保护蛋壳公寓租客。

  武汉市房管局加强住房租赁管理文件截图(来源:武汉市房管局官网)

  值得一提的是,这已不是深圳住建局第一次出手。为规范住房租赁市场,保障住房租赁双方权益,深圳今年以来已发布多个文件。

  今年以来,长租公寓雷暴成了重灾区,均是由于资金链断裂。对此,多地政府部门紧急出手,陆续介入蛋壳公寓危机事件,化解矛盾和风险。11月以来,已有成都、西安、重庆等地相继发文规范租赁市场。

  曾经风光一时的“蛋壳”,如今碎了一地。

一、长租公寓“暴雷”

  今年以来,已有多家长租公寓相继“暴雷”,无一例外是因为资金链断裂,其中已经在美国资本市场成功上市的国内长租公寓头部企业——蛋壳公寓最为典型。

  在经历了“CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴”等风波后,蛋壳公寓相继被爆出资金链断裂、跑路、破产等消息,并在近日因租客、房东等大规模维权,导致蛋壳公寓危机进一步升级。

  蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌,公司于2015年1月在北京成立,正式进入O2O租房市场,目前在北京、深圳开设分公司。北京时间2020年1月17日晚间,长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所,成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。

  早在今年10月,蛋壳公寓就曾被传“跑路、倒闭”,公司当时在微博回复称:“近期部分合作方因与公司存在商业纠纷,采取了过激行为,散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论、视频、图片,公司已报警处理。”而更早前,在今年疫情期间,蛋壳公寓曾因一面要求业主“免租”、一面却未对租客“免租”而引起争议。

蛋壳公寓微博“辟谣”截图(来源:蛋壳新浪微博账号)

  近日,长租公寓蛋壳公寓再次接连传出公寓断网、租户被下逐客令、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息。11月6日,央视点名曝光了蛋壳公寓,披露其“深陷流动性危机”。11月10日,有媒体爆出数百人在蛋壳公寓北京总部维权,现场甚至爆发了肢体冲突。

  11月16日,再次网传蛋壳公寓将宣布破产,蛋壳公寓公关部回复称,属于谣言。公司目前的确遇到资金困难的情况,但正在积极进行处理。

  由于蛋壳自身发生财务危机,无法向房东支付房租,很多房东开始暴力赶人,大批租户面临在寒冬中无家可归的困境。

  据封面新闻报道,11月24日,在蛋壳公寓成都线下办公室,有大量房东前去维权讨要拖欠房租或寻求解约。但蛋壳线下办公楼却已人去楼空,仅在门上贴着转为线上处理的二维码。

  截止2019年底,蛋壳总计运营超过438,309套公寓。保守估计,蛋壳这次涉及到的用户最少也要80多万人(40万租户,40万业主)。

  而从二级市场表现来看,蛋壳公寓自今年1月上市以来股价便一路下挫。截至11月24日收盘,其股价已经从上市初期的13.5美元降至3.32美元。

  同时公司财务数据也很惨淡。蛋壳公寓2017年至2019年分别净亏损2.7亿元、13.7亿元、34.3亿元;公司资产负债率由2018年的82.62%升至2019年的95.78%。

  据分析,蛋壳公寓持续亏损的原因,是2017年到2019年公司利用“租金贷”模式,迅猛扩张,运营房间数猛增近30倍。截至今年一季度,蛋壳公寓的管理房间高达40万间以上,累计服务用户超过100万。

截止美东时间11月26日止蛋壳公寓行情(来源:东方财富网)

  由于涉及人群众多,蛋壳公寓“暴雷”事件造成较恶劣的影响。在11月25日深圳、武汉两地政府部门发布紧急通知之前,多地政府部门已经陆续介入长租公寓危机事件,多个城市政府部门出台多个政策。

  具体来看,这些政策中有所差异。如深圳提出慎重选择租金收取模式;西安拟对住房租赁企业信用分级,对信用等级最低的企业实行信用惩戒;重庆明确承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。

  9月,深圳公开征求意见,建立租赁资金监管制度,住房租赁企业应在深圳市辖区内商业银行,设立唯一的租赁资金监管账户,并签订租赁资金监管协议。

  深圳市司法局房地产市场监管办法征求意见通告截图(来源:深圳市司法局官网)

  随后,杭州、成都、西安、重庆等城市相继出台监管措施,避免长租公寓违约事件再度恶化。

  长租公寓行业近期频频“暴雷”,租金贷作为往日维持公寓扩张的主要资金来源,又一次被推上舆论风口浪尖。但是,租金贷真的是把长租公寓推向债务深渊的元凶吗?如果不是,长租公寓又是如何走到今天的?

  刚刚撑过疫情封锁期的蛋壳公寓倒在了租房市场回暖的11月。

  “最近租房的人多了,今天1天就有6个人来看房。”一位中介表示,其中很多是准备逃离蛋壳的“难民”。这些人重新找房时,再次遇到月付条件仍心有余悸,这时中介总会赶紧强调,“放心,不是租金贷”。

  这一话术源于曾经选择月付的蛋壳租客正面临租金贷的困扰,即租房服务因公寓违约暂停后,租户与金融机构之间的债权债务关系在法律上不受影响,这意味着租金贷用户在贷款合同期内将承担双倍房租压力。也因此,租金贷这一信贷产品几乎成了人人喊打的过街老鼠,甚至不少维权租客要求提供租金贷的金融机构对蛋壳资金链断裂负责。

二、“暴雷”原因

  据不完全统计,今年上半年长租公寓跑路的至少 60 多家,7、8 两月就有 20 多家长租公寓 " 爆雷 ",击倒社畜一片。清流君身边就有几位被伤及的朋友,不仅丢了巨额房租,还可能被房东赶出出租屋。

  相关媒体记者调查发现,长租市场欠缺准入门槛、标准规范,不少企业向租客按年收租金、按季或按月付给房东,利用长收短付资金杠杆能放大到10倍以上。一旦资本市场出现调整,这类企业往往就陷入资金链断裂深渊。

  在市场竞争加剧、信贷收紧的大背景下,长租公寓行业跌宕起伏,一方面头部企业已经或即将在美上市,得到资本市场认可;另一方面,一些经营不规范的小公司频繁遭遇资金链危机。

  事实上,2018年以来,寓见公寓、好租好住、爱公寓等品牌公寓接连曝出资金链问题。地产系长租公寓的发展前景也不明朗,今年以来多家知名房地产开发商剥离长租公寓业务。贝壳研究院数据显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

  出现高杠杆风险:按年收按月付能放大到10倍杠杆以上。据了解,长租公寓行业分为集中式和分散式。集中式公寓投资金额大、租赁运营周期长,从业企业整体上实力雄厚,风险控制较好;分散式公寓进入门槛低、起步容易,部分不规范的公寓平台极力扩大市场规模以博取更多的现金流和更高的估值,一旦出现经营问题,就会出现房东没拿到租金、租客被扫地出门的尴尬局面。

  为快速占领市场,部分分散式长租公寓公司高价收房,低价出租。以乐伽为例,在“高进低出”模式下,其每出租一套房源每月就要损失数百元。为填补资金亏空,乐伽采取长收短付的办法:按季付给房东租金,但要求租客按年给自己付租金。

  如果租金按年收、按季付,杠杆率为4倍;按年收、按月付,杠杆率能放大到10倍以上。这类企业希望迅速扩大市场规模,不断做大流量,然后融资上市,从资本市场“圈钱”。

  然而,随着房地产行业加速去杠杆,资本也逐渐回归理性。2015年,长租公寓融资数量达23宗;而截至2019年9月,融资数仅为6宗,且主要集中于V领地、魔方、青客等头部企业。

  “没有了资本助力,不少长租公寓运营商就陷入了资金链困境。”365地产家居网实际控制人胡光辉说,“现在基金公司大都不愿意收购长租公寓项目,长租公寓公司融资渠道遇到梗阻。”

  部分行业资深专家认为:目前租赁市场的发育仍不充分,应通过政策规范保障住房租赁市场健康发展。应当建立住房租赁法规制度体系,将租赁内容纳入长效机制框架,加强住房租赁立法,根据租赁机构属性进行分类指导,以规范行业,避免其野蛮生长。

蛋壳公寓微博再次“辟谣”跑路之说(来源:新浪微博)

  长租公寓这个模式刚刚兴起的时候,是备受赞扬的,毕竟,买不起房的社畜的确很需要稳定的租房运营商。那么,这个模式是怎么一步步长歪的呢?还要从两家已上岸的行业领头羊说起。

  大家都可能注意到,长租公寓很多是以科技公司自称的,这个起源可能是蛋壳公寓。大家对蛋壳公寓应该不陌生,这家公司在 2015 年成立,由紫梧桐(北京)资产管理有限公司投资创立,后来又获得多家公司的投资。2020 年 1 月 17 日,蛋壳公寓成功登录美国纽交所,成为今年首支上市的中概股。

  蛋壳公寓的创始人高靖是典型的互联网人,他毕业于北京交通大学计算机科学专业,曾在百度担任引擎营销经历,后在电子商务公司、广告技术公司任职。

  蛋壳公寓对外宣传,蛋壳公寓是互联网公司,主打用互联网的方式改造传统住房租赁市场。蛋壳公寓依托的是 “互联网+房产+金融”的 O2O 发展模式,听起来是不是很先锋,很高大上?

  另外一家已经上市的青客公寓也是熟悉的配方。青客公寓早在 2012 年成立,于 2019 年 11 月 5 日在纳斯达克上市。青客公寓也对外宣称,公司运用物联网技术对业务流、信息流、资金流进行全面有效管控。

  为什么长租公寓要强调互联网思维?因为要讲故事融资。21 世纪互联网思维的主要逻辑是,先烧钱把流量抢到手,然后再想办法变现,想想之前网约车、外卖软件的烧钱大战,都是同样的路子。长租公寓强调自己是互联网企业,就有了烧钱的底气,伸手向风投要求的时候也有了说辞。而长租公寓的烧钱模式,就是我们上面说的“高进低出”抢市场。

  长租公寓烧钱抢流量,真的可行吗?打车软件、外卖软件都是轻资产模式,成本就是补贴等营销成本,烧钱也许能烧出未来。但长租公寓是重资产模式,仍然是传统的线下撮合,由销售分别与房东和房客对接,人工成本就是个大头,再加上高价抢房源和给房客的让利,这钱烧得很快,如融资遇坎,奖金链瞬间断裂!

  商业逻辑说不通不要紧,风投买账就行。经过一轮 VC 的击鼓传花,蛋壳和青客都成功上市了,前期投钱的 VC获利了结。那么蛋壳和青客的风险转移到哪儿去了?转移到股市的投资者身上、以及和他们签了合同的房东和租客身上。

  在今年的疫情影响下,蛋壳和青客两家大公司都出现问题。先是蛋壳公寓被质疑“发国难财”,一面向房东要求免租,一面依然向租客收取租金。

  今年 3 月,蛋壳发布首份上市后的业绩报告,净亏损从 2018 年的 14 亿元扩大到 34 亿元。而截至 2019 年 12 月 31 日,蛋壳公寓持有现金和限制性现金共 34.56 亿元,但公司 2019 年全年运营开支就高达 103 亿元。

  进入 4 月,则是青客公寓公司资金链难以为继,各地公司失联、拖欠房东租金、被曝向租客骗贷等等,目前青客金光杰实控人已经被限制高消费。青客 2 月份公布的 2019 年年报显示,净亏损 5 亿元,三年累计亏损超过 12 亿元。

  蛋壳和青客自顾不暇,而他们带起的长租公寓模式,却成为后来者的标杆,也引来一些犯罪分子入场骗钱,最后受苦还不是我们这些苦哈哈租房子的人。

  最近暴雷的太多,住建局都坐不住了。住建局发布的住房租赁条例的征求意见稿显示,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

  而我们自身能做到的,就是小心避坑。

第一,如果中介打着科技公司做长租公寓,要保持警惕;

第二,无论中介提出的价格多么诱人,拒绝半年付或年付的方案;

第三,最好是直接和房东签合同,防止中介跑路。

三、潜在危机

  事实上,蛋壳、青客等轻资产模式长租公寓运营商,也被称作“二房东”,其本来应有的商业模式是与房东签订5年到10年的长期合同锁定降低的租金和稳定的房源,再经过装修、隔断等处理,将房屋出租给租客,租客合约期通常为一年,租客支付的租金与支付给房东的租金之间价差,即租金差,构成长租公寓运营商主要收入来源。

  但实际情况是,“二房东”为争抢房源不惜抬高收房价格,导致租金差微小、甚至倒挂,只好靠期限错配的租金贷填补现金流缺口。

  需要注意的是,另有重资产模式的长租公寓运营商,如房地产旗下自持房产的龙湖冠寓等,本文所指的均为轻资产模式运营商。

  一位金融从业人士表示,无论从还款来源还是风险离散度来看,租金贷都堪称优质的消费信贷场景,其屡次成为长租公寓崩盘后的遗留问题,根本原因还在于一些租金贷产品早已由消费信贷产品异化成了融资工具。

数据来源:中商产业研究院

  2017年以前,租房市场需求大于供给,收房市场供给大于需求,租房中介坐稳收房价格与租金之间的价差——直到长租公寓“鲶鱼”到来。“它们(长租公寓运营商)进来后,市场的收房价格一下就高了起来。”他说,业主的选择多了起来,有些精明的业主甚至会把几个中介拉进一个群,以“拍卖”的方式“价高者得”。

  “价高者”往往是有资本支撑的长租公寓运营商。据IT桔子统计数据显示,2017年,长租公寓受益于政策利好一跃成为投资“风口”,全年总融资额达32.425亿元,较上一年度增长199%,2018年该数据继续增至82.8亿元。

  资金注入后,长租公寓规模快速扩张,短短两年内,头部运营商管理房源数量升至以十万计,较2015年普遍增长百倍。

  如此高效的收房速度也为长租行业埋下“高收低租”的风险隐患——因高收低租囤积的大量房源成本较高,这些房源锁定期长达5~10年,相当于变相将长租公寓的固定成本锁定在市场较高的水平,而在收入端,租金随市场基本面波动,不确定性较大。

  按照历史数据来看,长租公寓租金收入难以覆盖成本。以蛋壳公寓为例,其2017年、2018年和2019年的租金费用成本分别占收入的77.9%、81.2%和89.8%。扣除租金成本后,微小的利润空间根本不足覆盖其他运营成本。财务数据显示,蛋壳公寓2019年营业成本占收入的比重为144.2%,即使剔除与经营房源规模不直接相关的成本,该比例依然高达108.88%。

  这意味着如果没有外部资金补充,长租公寓在既有规模下维持运营,其流动资金将迅速抽干,如果保持过去的经营效率进行扩张,则会陷入规模越大亏损越多的循环。

两难之下,长租公寓通常选择的是继续扩张,而规模扩张的最终目的,其实是寻求外部资金补充经营现金流缺口。

  从蛋壳公寓年报来看,长租行业的外部资金来源主要为战略投资资金、银行借款和租金贷。新派公寓CEO王戈宏曾在受访时表示,投资方针对长租公寓的估值只看规模,不看地理布局,不看租客的支付能力,也不看品牌影响力,估值要素严重缺失,这也促使长租公寓沉迷于以规模称王的发展模式。前我爱我家联合创始人胡景晖也称,长租公寓的模式“不是toC,也不是toB,是toVC的”。

  而作为长租公寓另一重要资金补充工具的租金贷,本质上是以租客信用作为信贷资产、以租客支付租金作为还款来源,因此,要获取租金贷,长租公寓就必须回到扩大房源规模、招揽新房客的老路。

  可以想象,长租公寓被绑架在疯狂扩张的这辆战车上骑虎难下。

  业内人士认为,如果经济环境向好、租金上浮,或运营时间足够长,后续收房价格回归理性、平滑成本,长租公寓还有可能迎来黎明。但在疫情阴影下,空置率和违约率双双上升,长租行业长夜难明,两家成功赴美上市的长租公寓——蛋壳、青客也在今年双双倒下。

  随着长租公寓危机屡屡爆发,围绕租金贷的争议也日益高涨。

  “租金贷是租客和银行之间的事。”一家长租公寓前员工认为。

  仅从法理而论,确实如此。北京市京师律师事务所律师孟博解释,在“租金贷”中,涉及的法律关系包括:长租公寓与房主之间的房屋租赁法律关系、长租公寓与承租人之间的转租法律关系、承租人与金融平台之间的贷款法律关系等。前两个法律关系出现问题,或者解除后,第三个法律关系并不当然解除。因此,长租公寓对房主违约后,承租人除了可能要面临“无家可归”的局面外,还得按期向金融机构偿还贷款。

  从风控角度看,租金贷也无可厚非。IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,首先,租金贷具备明确的还款来源,也就是租客支付的租金;其次,租金贷的信用主体是租客,足够分散,风险离散程度高,大面积违约风险小,这样的信贷场景在金融逻辑上是没有问题的。

  但在现实情况中,本是满足租客消费信贷需求的租金贷,已异化为长租公寓的主要融资工具,长租公寓成了租金贷真正迫切的需求方。

  从近三年的数据来看,2017年、2018年和2019年,共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋壳公寓租客采用了租金贷。青客公寓也不遑多让,截至2019年度,使用租金贷的青客公寓租客占比为62.6%。

  长租公寓也曾寄希望于开拓其他融资渠道,以降低对租金贷的依赖。2017年1月,魔方公寓发行长租行业首单资产证券化(ABS)产品,发行总额3.5亿元,底层资产为预期租金收入和租金贷,自如等长租公寓也陆续跟进。但2018年以后,跑路、暴雷事件彻底破坏了长租行业的市场信用,此类ABS产品逐渐销声匿迹。

  长租公寓发行ABS的核心问题在于其基础资产是租金贷,在这一模式下,其本质与租金贷相同,都是信用风险错配,等于空手套白狼。国外大部分公寓发行资产证券化产品都是以自持物业产权作为基础资产,但国内这些采用轻资产运行模式的“二房东”们,没有自持物权,以租金贷发ABS,其融资信用主体从租赁机构变成租客,这还谈什么融资?

  随着经营风险开始暴露,资本趋于谨慎,融资渠道渐少,租金贷几乎成为长租公寓“骑虎难下”的最后选择,仍留在局中的金融机构,也在无意中成了长租公寓“接盘方”。

  事实上,自2018年,长租行业现金流危机开始浮出水面,平安银行、招商银行等大行已陆续对租金贷按下暂停键,但仍有多家金融机构涉足其中。青客公寓年报披露,其与11家金融机构建立了合作,其中包括上海华瑞银行、网商银行等民营银行。此次蛋壳风波也将主要合作方微众银行卷入其中。

  也有国有大行设计的租金贷产品可绕过“二房东”直达业主。建设银行于2017年率先推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”,据了解,该贷款申请成功后,将直接通过建行自建的租赁平台建融家园拨付给房东,不会在中介处形成资金沉淀。

四、租客和房东如何维权

  “长租公寓”模式因“省心”近年来备受青睐。房东可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营,每月房租按时打到房东账户上。租户可以拎包入住,甚至还可以享受所谓“免首月房租”的待遇。

  总的说来,长租公寓的未来还是美好的,但这个美好的未来不是靠砸钱、圈地圈出来的,而是需要企业认真研究产品,认真为业主和城市租客提供更好的服务,相信优质的房产租赁服务,肯定有广阔的市场空间。

  长租公寓企业该如何破局?

  问题在于,长租公寓企业该如何破局?如何“正本清源”,实现有序健康发展?

  对此,有专家表示,经营者心态上需要正确看到行业未来的格局,即少数大企业,与更多长尾企业的共存。要站对位置,定位好自身的战略,务实经营。此外,还需要对行业、资本、政策持有敬畏心,谨慎、科学发展。

  日前,我爱我家将接手蛋壳的市场传言迅速发酵,引发资本市场异动。但是,蛋壳公寓资金缺口巨大,总敞口或达百亿,多家潜在投资方在初步接洽后,都不愿接下这个烫手山芋。

  值得注意的是,市场翘首以盼的长租行业监管规范已在路上。今年9月8日,住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》已拟将长租公寓“租金贷”纳入监管范畴,支持直辖市、设区的市级政府建立住房租赁资金监管制度,并提出拓宽长租行业融资渠道,包括支持发展房地产投资信托基金,支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务等。

  那么,中介违约,租户和房东该如何维权?又有哪些举措能够提前防“爆”?其实,从今年11月以来,个别地方已发布多个文件,应对长租公寓“爆雷”“跑路”等问题。

  11月25日,深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,明确对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,应引导各方通过法律途径解决。

深圳市住建局文件截图(来源:深圳市住房和建设局官网)

  中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授表示,要解决房东、租客和长租公寓平台之间的三角法律纠纷,要运用法律思维和法治方式。对于那些已经和平台签署了有效合法的租赁合同、如期交纳了租金、不知道平台没有把欠缴的租金交给房东的租客,他们的权利一定要受到法律的严格保护。

  专家指出,租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错,房东应与租客协商如何减少损失。如果强行驱赶租客引发诉讼,将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。

租客投诉蛋壳公寓截图(来源:新浪微博)

  刘俊海表示,如果房东跟租客直接建立租赁合同,平台是中介人的角色,房东不能无故驱赶租客。如果房东把房子交给平台,由平台跟租客直接签订租赁合同,原则上房东也不能驱赶租客。

  如果平台违约,房东作为受害方,有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任。如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地,甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段,房东有权按照破产法的规定去申报债权,在破产财产当中打折受偿。

  蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题,积极履行法律义务。从目前的情况来看,平台表示没有宣告破产,也没有请求进入破产,甚至称总公司状态还不错。那么平台企业对于房东和租客的权利,都要100%全单照收,该承担的违约责任要承担,该履行的合同义务要及时履行,只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则,市场有眼睛,法律有牙齿。

  2018年起,一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房,再降价出租,敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是,一方面,房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降,另一方面,“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析,“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级,应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。“从逻辑上讲,现在发生的事情是迟早要发生的,很多配套的制度都没有跟上,肯定是不行的。在很多长租公寓企业不是用自有的资本,它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金。因为你经营的是别人家的房,要有和它经营规模相适应的资金储备。”

五、结束语

  近期,随着北上广等一线城市先后出台政策推动房屋租赁市场规范和发展,市场对于长租公寓的关注度也开始明显提升。长租公寓是近几年来房地产三级市场上的一个新兴概念。在租期普遍较短、住房条件参差不齐的房租租赁市场,长租公寓拥有两个最为显著的特点,其一是租赁期在一年以上,其二则是拥有相对标准化和舒适的居住环境。

  以目前的市场发展情况而言,我国长租市场还远未到达天花板,却也没有想象中那么乐观。究其根源,是与我国的特殊国情分不开的。一方面,在严格的户籍制度下,人口净流入城市的流入人口流动性极大,其对租房期限的选择上多以三个月到半年的短期为主,长租房与其租房需求存在相当程度上的期限错配;另一方面,中国人安土重迁的传统思维难以改变,对于有购买力的消费者而言自购房仍是安居首选。两者叠加,构成了制约长租市场发展的现实瓶颈。

现阶段以公寓运营商为主体的长租公寓市场都受制于市场规模和盈利能力而面临发展瓶颈,其原因大致可以概括为期限错配、收入错配、观念错配和资金错配。而对于现阶段长租市场而言,大型优质房企进入该市场将是推动行业盈利改善、重塑行业格局的关键契机。大型房企依靠自有物业直接介入市场,在区域目标市场定位、物业获取成本以及集中管理等方面都具有平台服务商无可比拟的优势

  面对目前状况,要充分发挥市场作用,相信市场的过滤作用。

从政策制定上,要加强对于市场主体行为的规范和监管。与市场机制并行的监管政策是防范市场风险的有效工具,也是保障租客权益的重要手段。行业快速发展的今天,需要与市场机制并行的监管与调控手段,确保行业在正确的轨道上运行。

  首先,要确保行业准入门槛,对资金及资质加强要求,持证信息要求、租赁房源发布要求等准入,避免门槛过低。其次,要强化金融监管,防止企业非法使用“租金贷”,政策要规范长租公寓企业经营使用比例,强制企业进行风险提示,不能以欺瞒、哄骗的方式引导租客使用租金贷。第三,要加强风险机制建立,规范企业行为,能够在经营能力差的企业被市场淘汰的情况下,更大程度保护房东和租客权益,不会因为市场淘汰机制而引发社会风险。最后,要加强租赁登记备案要求,一个市场掌握底数是有利于更好的市场监管,防范风险。

  当下的长租公寓市场还处于企业抢占市占、鱼龙混杂的高度竞争格局,其无论是在市场规模还是盈利模式上均存在较大的疑点和不确定性。房企对于行业格局的重塑需要长时间的整合与消化,而政策上违背经济规律强制干预市场也很难保证实际实施过程中的有效性和不为市场所反弹。因此,从投资人的角度而言,长租市场长期规模不经济的状况难以有效改变和突破的情况下,难以体现出较高的投资价值,还是需要长期观察、谨慎对待。

  最新消息:11月30日上午消息,自如今日宣布并购贝客青年精品公寓。并购完成后,自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营五十余个集中式公寓项目。

  据了解,贝客青年精品公寓在全国拥有31个项目,主要为白领公寓,合计房源5000余间,分布在北京、上海、南京、苏州、徐州等地。自如方面表示,此次交易有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓规模,在不同目标市场落地多品牌策略,为城市青年提供更丰富和自由的房源选择。

  今年受疫情影响和宏观环境的影响,城市住房租赁市场风波不断。自如方面此前曾通过其官方知乎账号回应网友关切:自如一切安好,大家可以放心居住。同时自如表示,不通过租金贷杠杆实现规模增长;是否采用租金贷进行支付完全由租客自愿选择;租金贷比例远低于主管部门要求的30%上限等。

  除此次并购贝客公寓外,自如还在广州推出首个租住社区——自如里,拥有1500余套房屋,多种户型的丰富选择,配备共享办公空间、便利店、咖啡馆、书吧等生活配套设施和全方位社区服务,自如里现已开放500套房源,入住率达到97%。目前,自如已形成了分散式合租、整租、豪宅,以及集中式独栋和社区的全品类租住产品覆盖。

  (本文数据来自Wind资讯、新浪网、东方财富网、中商地产研究院、房天下、美股研究社等)

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部