（报告出品方/作者：中信建投证券，韩军、梁骁）
一、仓储物流行业市场规模及分类
仓储物流行业规模处于上升期，且仍具有一定发展空间
从物流仓储费规模看，近几年逐年稳定提升，2022年达到5.95万亿元/+5.3%，占物流行业总费用规模的33.4%。 从仓储物流设施规模看，截止2022年底国内通用仓库总面积约为12.2亿立方米，过去10年保持5.7%的复合增长。 从人均仓储物流面积看，2022年中国为0.86平方米/人，仍具备发展空间。
高标仓在仓储物流设施的占比不断提升
仓储物流设施可以简单分为高标仓（即“高标准仓库”）和非高标仓： 高标仓：目前没有全国统一的技术标准，通常具备较大面积，较高层高、更宽的柱间距和现代化的装卸平台，以及更 好的安防系统。根据戴德梁行数据，截至2022年末全国高标仓存量共计1.13亿平方米，2012年至2022年期间高标仓存量复 合增长率约27.4%，目前我国高标仓规模占整体仓储比重尚不足10%。 非高标仓：常规仓储物流设施仅能满足基本的安全仓储需求，空间利用率与运营效率偏低，部分由传统工业厂房改 造。
高标仓可以进一步分为标准库、高温库、低温库等模式
高标库可以进一步分为：标准库、高温冷库、低温冷库、危险品仓库、自动化分拣立体仓库等：
高温冷库：也称恒温冷藏库、高温库，主要用于贮藏新鲜的蛋品，水果，水产，花卉，中药材，以及高档家具和衣 物等商品。根据贮藏品种不同，要求室温也不一样，一般是 0-4℃之间， 冷却设备采用空气冷却器，安装在库房一端的 中央，采用多喷口的风道均匀送风，由于果蔬在贮藏中仍有呼吸作用，所以库内保持合适的温湿度条件外，还要引进适 当新空气（室外新风）。
低温冷库：也称速冻冷藏库、低温库。用于贮藏已冻结好的食品，其库温范围为-35℃--18℃，一般肉类的冷冻贮藏 温度为-25℃--18℃，水产品贮藏温度为-30℃--20℃，冰淇淋制品贮藏温度为-30℃--23℃。某些特殊水产品要求更低的 贮藏温度，达-40℃以下。国外有采用更低贮藏温度的趋势，如贮藏金枪鱼冷藏间温度达-50℃。
危险品库：是存储和保管储存易燃、易爆、有毒、有害物资等危险品的场所。根据储藏物品的危险等级不同，危险 品库分为甲类和乙类。危险品库在建筑距离、设施设备、安全管理方面有特殊要求。
动化分拣立体仓库：自动化立体仓库的主体由货架，巷道式堆垛起重机、入（出）库工作台和自动运进（出）及操 作控制系统组成。货架是钢结构或钢筋混凝土结构的建筑物或结构体，货架内是标准尺寸的货位空间，巷道堆垛起重机 穿行于货架之间的巷道中，完成存、取货的工作。管理上采用计算机及条形码技术。
二、高标仓储物流研究分析框架
仓储物流行业优惠政策持续，但拿地成本面临升高压力
仓储物流行业政策总体是利好的，例如：仓储土地使用税减半/符合规定提高容积率等不再增收土地价款。 但已进入调整阶段，面临高线城市的政府要求提升，土地拿地成本升高困境，如：使用年限缩短/投资强度要求提 升。
ToC:消费去中心化，围绕多渠道融合的城市中心仓需求上升
消费场景内容化和近场化大趋势下，传统经销渠道去中心化及效率丧失，新兴消费模式（电商模式、前置仓、社区 团购、直播电商等）催化供应链物流需求迭代，以经销商代理商为主导的区域性仓储需求下降，围绕都市圈融合的城市 中心仓需求上升。
ToB:产业转型升级，核心区域的大型综合物流园区需求增加
伴随着国家培育不断完善产业链，保持自身产业链供应链的安全及自主可控，必然加速带动配套物流服务并提高服务需求，物 流行业会更多投入资源到“自主可控”制造业供应链的物流发展中，从现有自主可控产业分布看，汽车物流、电子物流、化工 物流、医药物流将是物流园区未来增长最重要的客户群。
国际：品牌出海带动跨境电商B2C的海外仓需求快速增长
跨境电商已成为外贸发展的重要驱动力，近五年也保持双位数增速；伴随品牌出海，国际市场开拓更多聚焦跨境出口B2C模 式，占比已经将近80%。据商务部公布的数据，我国海外仓数量在2022年已超2000个，前十大海外仓国家就占据了90%份额：其中 美国海外仓数量占比近5成；从增速看，加拿大、西欧、日本均有三年30%的复合增长；2022年新增海外仓聚焦于拉美、澳洲和东 南亚。
物流仓储供给核心区域主要集中长三角、珠三角和环渤海地区
仓储物流的发展与繁荣的首要条件是选址，项目能否取得成功与所在区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网 络密切相关。由于地区发展的差异性，目前地产高标仓主要分布于长三角、珠三角与环渤海区域，整体出租情况良好。
人口老龄化催化，预计将在26年出现物流劳动力供需失衡拐点
2022年开始大批人口退休但工作岗位（尤其是物流仓储这样仍在扩张的行业）并不消失，岗位的供给提升、需求减少，将形成更 大的劳动力短缺，且未来将成为常态。经过构建数据模型发现，在充分放宽物流劳动力供给范围（18岁以上非本科以上的大部分 男性）以及保守估计物流行业就业需求增长的基础假设下，需格外关注可能于2026年开始的物流行业劳动力供需失衡拐点。 因此，劳动力缺口催生仓储自动化作业等新技术和场景的加速落地。
三、高标仓储物流市场发展趋势
高标仓储物流发展趋势之一：自动化&智能化
智能仓储物流是将仓储物流与物联网、互联网、移动互联网、大数据、云计算等先进技术手段结合，打造产业互通 闭环。未来仓储物流行业将有越来越多智能、智慧技术运用，仓储物流参与者也将在科技层面加大投入力度。
高标仓储物流发展趋势之二：产业一体化
产业一体化:在传统高标仓储建设基础上，主要参与企业更青睐建设物流园区、 提供仓运配一体化服务的发展模式，实现资源高效配置，提升规模优势。
高标仓储物流发展趋势之三：绿色化&低碳化
绿色物流是在物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时，实现物流资源的最充分利用。双碳背景下，各部门积极 引导物流绿色发展，仓储物流开发建设过程中未来更考虑绿色减碳方面优化，以满足租户日益增长的可持续发展需求。
高标仓储物流发展趋势之四：国际化
地理位置及效率是仓位商家选择的主要标准，在优势的地理位置建仓/租仓是核心壁垒，因此欧美、东南亚等国家仍 是海外仓布局重地，另外中东及南美也是主要目标市场。
高标仓储物流发展趋势之五：资产证券化
仓储物流（尤其是高标仓）市场主要参与者均采用轻资产的基金化运作模式，提高资金周转效率；但同时基金化运 作对管理人的资产管理能力要求苛刻，稳定且可持续的现金流是资产管理的必备要求。
四、高标仓储市场核心公司梳理
高标仓储物流核心公司的主要业务模式
目前高标仓储物流业务公司大致可分为三类：金融背景、地产背景及物流背景。不同背景公司的核心能力存在差 异。
主要仓储物流商——普洛斯：资金驱动，轻资产运营
普洛斯是是中国境内最大的现代仓储物流设施投资、开发、运营商。主要为第三方物流、零售、制造等行业 提供现代仓储物流一体化解决方案，业务领域包含多租户物流定制开发、物业管理、收购与回租，金融解决 方案等，已逐步构建起以现 代仓储物流设施开发及运营为核心的大物流生态体系。
普洛斯:广泛分布于地理胡焕庸线以东的大部分地区
从2003年至2022年，普洛斯由华东、珠三角市场起步，并先后进入华北、华西市场，陆续在全国43个城市建设458个 物流园区，截止2022年底，完工物业的总建筑面积约3751万平方米，已建成仓储物流可供出租面积约3529万平方米。根 据戴德梁行对于50个重点城市高标仓数据统计，截止2023H1普洛斯布局高标仓总面积2436万平方米，位居市场第一。
主要物流商——京东（宇培）：服务集团，重资产模式
京东物产集因是京东集因块下专注于物流地产开发和选营的重要板块，将与独立的物流板块一起实现 重资产+轻资产协同快速发展的格局。京东物产是高品质仓储物业的运营管理者，主要服务于京东物流、 整个京东生态圈、第三方物流、零售商及制造商等。
京东产发：根植于京东自建物流体系，全国性全覆盖布局
京东产发始于京东自建物流体系，2018开始独立运营快速发展，2019年设立首支核心基金，2020年启动国际化布局， 2022年完成对中国物流资产（宇培）的收购和私有化。截止2022年底，京东产发全球持有236个项目，总建筑面积2334万平方米，其中国内已落成135个物流园区覆盖29个 省市，建筑总面积达1486万平方米。
主要仓储物流商——宝湾：资源驱动，全链条、重资产模式
宝湾物流控股有限公司（简称“宝湾”），国资背景，是深圳南山控股与中国南山集团共同投资成立的高端物流设施 投资平台，国内知名的物流园区开发商和运营商，打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系。发展至今，已在中 国40+个经济热点城市战略性布局了70+座高端综合物流园区，构筑了规模强大的物流设施服务网络。
宝湾物流：沿江、沿海 “T型”网络布局
2002年宝湾成为中国首家进入高端物流仓储领域的企业。采取以沿江、沿海进行“T型”网络布局思路，并结合国家 “一带一路”发展战略，推进全国战略布局，全面覆盖全国核心城市的核心物流节点，包括北上广深等一线城市和天 津、南京、长沙、武汉、成都等强二线城市。 宝湾高标仓布局全国约30个经济热点城市，分布在环渤海，长三角，珠三角及中西部地区，其中，截止2022年底运 营和管理仓储面积共530万平方米，规划在建（含待建项目）面积超过170万平方米。
报告节选：
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
精选报告来源：【未来智库】。
