过去的2023年对于产业园区领域来说，充满了挑战。经济下行，外资撤离，企业关门，对于产业园区来说，都是不可言说的痛。然而，随着经济形势的不断好转，2024年，产业园区将迎来新的发展机遇。园区荟（ID：biaozhunpark）特意推出《2024年产业园区10大发展趋势》如下——
【趋势一】高质量发展成目标
产业园区是推动产业集聚、优化经济布局的重要载体，是经济发展的重要引擎。同时，产业园区也是加快体制机制创新的高地，是推动高质量发展的重要平台。产业园区的能级和水平，是一个地方经济发展水平的集中展示。
以国家级经开区为例，2022年，全国230家国家级经开区地区生产总值15万亿元，同比增长8.7%；230家国家级经开区以千分之三的国土面积，每年贡献了全国约1/10的地区生产总值、1/5的工业增加值、1/5的进出口额和利用外资，成为重点产业集聚区和区域经济增长极。
毫无疑问，2024年各地都会把产业园区工作重心聚焦到提质提效提速发展上来，推动产业园区的改革再深化、发展再提质、能级再提升，为地方经济高质量发展、中国式现代化建设实践打造强引擎。
《河南省开发区高质量发展促进条例》将自2024年3月1日起施行，这应该是开发区高质量发展的第一个地方实施方案。2024年，预计会有更多的地方园区将高质量发展作为目标，并出台相关的高质量发展促进条例或实施办法。
【趋势二】招商引资混战重启
随着2022年底疫情管控的放开，书记省长齐出动，各地“一把手”努力拼经济成为2023年的主旋律。招商引资成为各地拼经济的重要手段，与多年前的全民招商一样，全员招商重现江湖，一场招商引资的混战再次启动。在2024年，这一趋势将更加明显。
长期以来，上海一直都是各大城市竞相追逐的招商目的地，如今却主动放下“身段”，先后奔赴成都、杭州、武汉等新一线城市招商引资，释放出非同一般的信号。甚至连香港都成立了“引进重点企业办公室”，跑到内地招商。
过去几十年，以招商引资为工具，为经济增长而竞争，被视为 “中国奇迹”的重要助力之一。招商引资，本质上就是“经营城市”，就是“抢企业”。好现象是，近年来各地为了争抢企业，纷纷对标国际，推动营商环境改革和法治政府建设。
另一方面，疫情期间诞生的“云招商”利用移动互联网、大数据平台赋能，从而实现产业资源的优化配置，也正在成为各地招商引资的重要手段。而诸多的大厂如阿里、合合信息、顺丰、京东等也将大数据招商列为新的赋能方向。
【趋势三】工业上楼时代来临
一般来说，城市用地有多紧张，工业上楼就有多迫切。“工业上楼”指的是工业企业“研发、设计、生产”均在楼宇中进行。不同于传统单层厂房，该模式将扁平式厂房汇聚到高楼层垂直空间，对于中小创新型企业很友好——既能解决单独建厂成本高、配套难以周全的问题，也对产业链、供应链协同大有裨益。
尤其是对于很多正在进行城市更新的老旧园区而言，“工业上楼”是一种更好的发展模式。早期香港的“工业大厦”，新加坡的“堆叠厂房”等都是“工业上楼”的典型案例，中国一些工业用地紧缺的城市也在逐步试点。2021年，国家发改委发文推广深圳“工业上楼”。而今，“工业上楼”趋势正在由沿海向中西部扩散。合肥、武汉、成都等地纷纷推出“工业上楼”计划。
但“工业上楼”不是为了上楼而上楼，其着眼点还是在于集约利用土地、实现产业协同升级。上海就出台了全国首个“工业上楼”生态环境保护专项配套政策——《上海市“智造空间”生态环境保护指引（2023年版）》，将“工业上楼”标准化、规范化。
【趋势四】产业集聚程度提升
中国制造业规模连续14年位居世界首位，中国工业化发展站在新的更高起点上。因此，在2023年9月召开的全国新型工业化推进大会上，要求推动工业经济回升向好，重点产业链高质量发展取得重要进展。目前已有16个省（自治区和直辖市）陆续召开了新型工业化推进大会。
先进制造业是新型工业化的主牵引，是构建现代化产业体系的核心支撑。集群化发展是制造业成长的有效空间组织模式，具有显著的链式集聚效应、知识溢出与协同创新效应。
建设制造强国，就要使制造业量质齐升。如果把企业看作是点，把产业链看作是线，那么集群就是面、体，产业链上下游企业以及处于产业链同一环节企业、同一产业所有集群成员，在一定区域聚集并且相互协作，将最大限度提高制造业综合竞争力。
毫无疑问，2024年，各地推进新型工业化将呈现百花齐放的良好态势，各类生产要素不断向实体集聚，一批握紧机遇的城市将会脱颖而出，更多新业态新模式或将加速涌现。
【趋势五】主题化特色化发展
综合性园区曾是一定历史阶段和窗口机遇下的产物。早期的园区开发是以地产模式为主，地产模式带动了当地投资，也确实引入了不少优质的企业和产业，但是引入产业低端、“二房东”情况严重、园区主导产业模糊、运营管理缺失等问题层出不穷，难以形成产业集聚和产业生态。
2019年，各个城市开始对产业用地分割销售做出进一步的调控和限制。政策倒逼下，主题和特色园区成为新的发展路径。特色产业园的显著特点就是特定产业资源的高密集度，有上下游的交易便利、有集成的供应链需求、有流动的人才资源、有接力的技术研发等等，形成了企业经营和产业经营的规模效应，让园区更具灵魂。
上海市在2020-2022年共发布了53个特色产业园区，已经成为上海强化高端产业引领功能的重要引擎。公开资料显示，2021年上海市特色产业园区完成工业总产值近8000亿元，实现营业收入18426亿元。作为对比，上海市同期规模以上工业总产值为39498.54亿元，亦即是说，特色产业园占比约20%。上海的主题特色产业园区发展路径成为各地效仿的对象。
【趋势六】园区数字化智慧化
数字化园区是数字化时代的新起点，它是一个集信息技术、智能化、绿色环保、人性化于一体的新型产业园区。数字化园区的建设是推动数字经济发展的重要举措，它将为企业提供更加便捷、高效、智能化的生产和管理环境，同时也将推动产业升级和转型。
随着国家“数字中国”、“中国智造”、“新基建”等战略的部署，数字园区也迎来了新的发展机遇。上海、浙江、山东等地纷纷出台了关于推进数字化园区、智慧园区建设的指导意见。数字技术如何赋能园区发展，很多企业都已经摸索出了各自的应用场景。
数字化智慧化园区是传统园区的升级，升级的本质是解决传统园区的痛点问题。除了通过数字化解决日常的人流、车流、企业诉求、服务进度、空间使用状态等物业管理难题，还能透过数字化对园区的企业进行赋能，从而助力产业的转型升级。
2024年，加快产业园区数字化转型升级，有序推进基础设施共建、产业数据共享、治理服务协同，引导园区从管理向服务角色转变，构建虚实融合的产业集群数字化生态，是产业园区的发展趋势之一。
【趋势七】绿色低碳渐成标配
党的二十大报告指出：“推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节。”工业园区作为产业集聚发展的重要场域，在实现“双碳”目标中承担着关键角色，也在推动高质量发展中发挥着重要作用。
生态环境部发布的第一批减污降碳协同创新试点中就包括43个产业园区，这些试点产业园区涉及钢铁、有色、石化、汽车、装备制造、新能源等多个行业。截至2023年5月，中国已基本构建起绿色制造体系，在国家层面创建绿色工业园区267家。
在碳中和转型重塑全球工业格局和贸易格局的背景下，零碳产业园将成为绿色新工业的引擎，为全球工业零碳转型提供中国方案。内蒙古鄂尔多斯零碳产业园还携手国内外权威机构及企业共同推动零碳国际标准建设，推动国际认证互信和国际绿色贸易。
另外，以生态环境为导向的所谓EOD开发模式日渐成熟，正在为园区带来新的发展路径，生态环境部主导的EOD入库申报已经向着常态化进行发展。绿色低碳为特征的生态园区正在成为未来主流趋势。
【趋势八】融入城市群都市圈
在我国城镇化进程中，城市群是主要空间载体，都市圈是城市群的核心。培育发展都市圈，既是促进城市群高质量发展的重要手段，也是城市发展的重要机遇。都市圈的出现意味着空间形态的重组，在这个平台之上，资本、劳动力、土地等生产要素将形成新的流动和布局。
自2021年以来，国家发改委已陆续批复一批国家级都市圈。其中2021年批复南京、福州、成都3个，2022年批复长株潭、西安、重庆、武汉4个。2023年，杭州、沈阳、郑州、广州、深圳和青岛等6个都市圈则相继以“非正式”方式公布获批复或复函消息。
产业园区作为城市群都市圈体系里重要的产业承载空间，以及产城融合的主战场，需要不断融入国家的城市群和都市圈战略当中。利用“通勤圈”+“功能圈”+“产业圈”，将产业园区深度嵌入都市圈的发展之中。产业园区应该探索升级合作模式，打造“无界园区”。
产业园区可以通过空间联动破解空间资源瓶颈约，促进各发展主体联动一体化。同时，配合当地统筹，强化核心功能的分工协作，围绕产业链组织方式，实现产业分工明晰、优势互补，共同塑造最强产业链，深度融入当地城市群和都市圈的产业发展体系。
【趋势九】国企民企抱团共建
园区平台公司是产业园区开发建设和运营服务的主体，肩负着土地开发、基础设施建设、园区运营管理的重任，以及融资和产业投资的使命。这两年，产业园区行业出现了明显的分化行情。国资园区平台公司崛起，好园区遍地开花；而民营园区开发企业在各种压力之下，主旋律都是走轻资产转型的路。
然而，国企和民企做园区开发各有优劣势。比如，国资企业做园区会失去许多的灵活性，不如民企做园区一样，能够有很多创新和探索的空间。而当下的政策监管背景、融资环境，对民企做园区开发这类重资产业务，又确实不太友好。
产业园区赛道逐渐进入了深水区。国资企业和民营企业各自发挥优势，抱团共建正在成为趋势，相比于单打独斗，抱团取暖能够在一定程度上降低项目风险，提升竞争力。比如，一些国有园区借鉴了“PPP”的思路，与民企合作进行园区投资。
随着市场环境和政策的变化，民营企业与民营企业之间，国有企业与民营企业之间强强联手，一定可以实现1+1＞2的局面。
【趋势十】融资路径日趋丰富
2022年9月，东久新经济REIT成功发售，标志着政府/地方国企型园区公募REITs的先行先试之后，终于迎来了民营REITs的入场。受宏观经济周期影响，部分产业园区出现租户到期不续约、提前退租等情况，产业园类REITs项目近一年多以来走势不振——嘉实京东仓储基础设施REIT领跌，还有中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT以及博时招商蛇口产业园REIT等纷纷下跌。
但产业园作为“国内大循环”的重要基础，随着经济基本面的持续修复，未来发展依旧可期。
融资路径继续在拓宽。上海市就支持园区开发运营主体通过挂牌上市、基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)、银行信贷、债券发行、信托保险等方式拓展融资渠道；支持引进国内外优质园区运营商参与，在园区开发、机制创新、产业培育等方面进行合作；鼓励各区和园区探索研究“二转二”开发贷款及贴息支持政策，降低更新成本；鼓励国有、民营和外资等各类主体加快盘活特色产业园区的存量土地。
